דף הבית > כינוס נכסים בהוצאה לפועל > מיסים ותשלומי חובה

מיסים ותשלומי חובה

היטל השבחה
מס שבח
מס רכישה
מס רכוש
ארנונה
אגרת מים
מע"מ
הוצאות פיתוח
דמי חכירה
היטלי פיתוח
דמי ניהול

היטל השבחה

נפסק, כי, במצב שבו נמכר נכס מקרקעין של חברה בפירוק ע"פ המפרק ושבו חוב היטל ההשבחה של החברה כלפי הוועדה המקומית לתכנון ובניה נוצר בטרם צו הפירוק (שזה המצב בפסה"ד), הוועדה המקומית חייבת למסור לידי המפרק אישור לטאבו, לפיו אין לוועדה התנגדות למכר (לפי סעיף 10 (א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה), ואילו את חוב היטל ההשבחה על הוועדה המקומית לתבוע מקופת הפירוק בתביעת חוב רגילה, שכן מדובר בחוב "בר תביעה" בפש"ר (כלומר חוב שנוצר בטרם צו הפירוק). פסה"ד קובע, כי מועד היווצרות חוב היטל ההשבחה הוא המועד שבו נעשה מעשה שהשביח את המקרקעין והעלה את שוויים. מעשה שהשביח את המקרקעין הינו לפי הגדרת "השבחה" בסעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה: "עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". פסה"ד קובע, כי חוב היטל ההשבחה נוצר, גם אם טרם נערכה שומה ע"י הוועדה המקומית (ולכן בטרם קביעת סכום החוב). נקבע איפוא, כי העובדה שהשומה יוצאת רק לאחר שנוצר החוב, רק מביאה לדחיית מועד תשלום החוב (ולא לדחיית מועד היווצרות החוב). בית המשפט יוצר, איפוא, הפרדה ברורה בין מועד יצירת חוב היטל ההשבחה לבין מועד דרישת החוב ע"י הוועדה המקומית ולבין מועד תשלומו ע"י החייב. (בג"צ 199/88 קהילת ציון פס"ד עליון מיום 9.3.89). 225
בפס"ד נדון מקרה שבו מונה כונס נכסים על נכס מקרקעין של חברה, מכוח משכנתא, כאשר לאחר מכירת הנכס, שאושרה בהוצאה לפועל, פורקה החברה. העיריה התנתה את הוצאת התעודה לטאבו לפי סעיף 324 (א) לפקודת העיריות בתשלום חוב ארנונה, שנוצר לפני הפירוק. בפסה"ד יש קביעה עקרונית כללית: "במישור העקרוני, אין הצדקה ליתן לרשות עדיפות בגביית חובות המגיעים לה, על פני נושים אחרים מובטחים ובעלי שעבודים רשומים. יש בכך פגיעה בקניינם של הנושים האחרים. במיוחד נכון הדבר לאור חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו". בחוות דעתו של השופט טירקל בפסה"ד הוא אומר, כי ההלכה שנפסקה בבג"צ קהילת ציון (לפיה חוב היטל ההשבחה אינו נהנה ממעמד עדיף בזמן פירוק/פש"ר) חלה גם במצב של מינוי כונס נכסים לצורך מימוש משכנתא. (פס"ד עליון 18.1.99 רע"א 2911/95 עו"ד יוסף אברהם). 226
השופטת אלשיך חוזרת ומאבחנת את ההלכה הישנה שלה בעניין עיט (החלטה מיום 1.4.01 בתיק פש"ר 384/93), ובמקרה זה מקבלת את עמדת כונס הנכסים (שמונה למימוש נכס מטעם בעל משכנתא מדרגה ראשונה), לפיה העיריה אינה זכאית לקבל מקופת הכינוס את חוב היטל ההשבחה כתנאי להפקת התעודה לטאבו. מדובר כאן במקרה של חברה שמונו לה כונס נכסים ומפרק, ולכן, מן הסתם, חוב היטל ההשבחה יפול בסוף על קופת הפירוק. (החלטה מחוזי ת"א 25.4.06 בש"א 2596/06, פש"ר 2172/03). 227
נדון כאן מקרה שבו מונה כונס נכסים בהוצאה לפועל מטעם בעל משכנתא בדרגה ראשונה, כאשר במקביל מונה לחברה מפרק זמני. בימ"ש (השופטת אלשיך) קובע, כי חוב היטל ההשבחה הינו חוב שנוצר בעבר, בטרם הליכי הכינוס והפירוק. בית המשפט קובע, נחרצות, כי על קופת הפירוק לשאת בחוב, ולא קופת הכינוס, למרות שתוצאה זו יוצרת אי-נוחות. (החלטה מחוזי ת"א 4.9.06 בש"א 18370/05, פש"ר 1226/01). 228
החבות בגין היטל השבחה מעוגנת בסעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965. הדין מבחין בין מועד יצירת החבות בהיטל השבחה (המועד בו נוצרת ההשבחה, כפי הגדרתה בחוק, למשל כאשר שווים של מקרקעין עולה עקב אישור תכנית בניין עיר או עקב מתן הקלה או התרת שימוש חורג) לבין מועד תשלום ההיטל, שמותנה בהתקיימותו של אירוע "מימוש זכויות" כהגדרתו בסעיף 1(א) לתוספת (למשל כאשר בעל המקרקעין מוכר אותם). בפסה"ד נקבע שבעל מקרקעין, שמכר אותם מס' שנים לאחר שאושרה תכנית שהתירה שימוש במבני התעשיה והמלאכה גם למשרדים (בנוסף להיתר המקורי של שימוש לתעשיה ומלאכה בלבד), חייב בהיטל, לאור ההשבחה שנוצרה עם אישור התכנית (למרות שעדיין נדרש ע"פ הדין גם היתר לשימוש חורג, שטרם ניתן). (פס"ד מחוזי ת"א 1.2.07 ע"א 3280/05). 15
לרשות מקומית (ו/או לוועדה המקומית לתכנון ובניה) אין זכות לעכב המצאת אישור לטאבו (כאמצעי גביית חוב מס בידי הרשות) בגין חוב היטל השבחה, במקרה שבו נכס המקרקעין ממומש במסגרת הליכי חדלות פירעון של החייב ו/או במסגרת הליכי כינוס נכסים למימוש משכנתא. נפסק, כי בהלכת יוסף אברהם הנ"ל (רע"א 2911/95) הוחלה ההלכה העקרונית הנ"ל של בג"צ קהילת ציון (בג"צ 199/88) גם על מימוש משכנתא בהוצאה לפועל. בימ"ש פוטר כאן את קופת הכינוס מתשלום היטל ההשבחה (החלטה מחוזי ת"א 26.3.06 בש"א 27811/05, פש"ר 2163/03). 26
החבות בהיטל השבחה מוטלת על מי שהיה בעל המקרקעין במועד מימוש הזכות במקרקעין (מוצגות 3 אפשרויות המימוש שבחוק התכנון והבניה), ולכן: הרשות המקומית זכאית וחייבת לתבוע רק ממנו לשלם לה היטל השבחה, ואסור לרשות המקומית להתנות מתן אישור לטאבו לגורם אחר, שאינו חייב בהיטל כאמור. נפסק, כי הרשות המקומית התרשלה ומעלה בחובתה ובתפקידה, כאשר לא גבתה את היטל ההשבחה מקבלן הבניין במועד שבו זה מימש את זכותו במקרקעין (המימוש הראשון היה בקבלת היתר בניה, ולגבי סוג זה של מימוש אף ישנה הוראה מפורשת בחוק התכנון והבניה המחייבת רשות מקומית לגבות ההיטל במועד המימוש!!). (פס"ד מחוזי חיפה 22.3.06 ע"א 1259/05). 30
לראש ההוצאה לפועל יש סמכות לדון ולהכריע במחלוקת בין הכונס לבין הרשות המקומית בשאלת מועד תחולתו של היטל ההשבחה. במקרה זה מאשרר בית המשפט את עמדת ראש ההוצאה לפועל והכונס, לפיה מועד היווצרות החוב קדם למועד מינוי הכונס ולפיכך לא מדובר בחוב שיש לפורעו מקופת הכינוס (פס"ד מחוזי ת"א 24.6.07 בר"ע 1149/06). 172
בית המשפט פוסק כי נטל תשלום היטל ההשבחה מוטל על המוכרת ולא על הקונה, בנסיבות העניין שבהן נכרת חוזה סטנדרטי ששתק לגבי החבות במס ותוך ניתוח ופרשנות הוראות הדין והצגת הרציונאל שלהן (פס"ד מחוזי ת"א 23.8.07 ת"א 1312/04). 189
פס"ד מיוחד, שיוצא, למעשה, נגד מס' פס"ד שנקבעו במחוזי ת"א (כמפורט לעיל) וקובע כי היטל השבחה הוא סוג של הוצאת כינוס, שעל קופת הכינוס (הליכי כינוס בהוצאה לפועל למימוש משכנתא) לשאת בה, ולא על קופת הפירוק (בהליכי הפש"ר המקבילים). (החלטה מחוזי חיפה, השופטת גילאור, 21.1.08 בש"א 12622/07, פש"ר 786/06). 229
פס"ד הסוקר את היקף סמכותו של בית המשפט להתערב בשומה מכרעת (ערעור ב"נקודה משפטית" כאמור בסעיף 14 (ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה), תוך קביעה שמחלוקת לגבי המועד הקובע לחישוב היטל ההשבחה הינה מחלוקת משפטית, ולא שמאית. בימ"ש מכריע כאן בין שני מועדים אפשריים (מועד כניסה לתוקף של שינוי בתכנית מתאר ארצית ומועד מימוש הזכות בנכס – הוא מועד הגשת הבקשה למתן היתר), לטובת המועד הראשון הנ"ל. בימ"ש קובע כי מחלוקת לגבי השאלה מהן אותן הוצאות שהוציא הנישום ליצירת ההשבחה (לצורך ניכויין מההשבחה) היא מחלוקת שמאית, ולא משפטית, וככזו היא נמצאת בשיקול דעתו של השמאי המכריע, ובית המשפט לא יתערב בשיקול דעת זה (פס"ד מחוזי נצרת 23.1.08 בש"א 2629/06). 230
בימ"ש מקבל תביעת רוכשי נכס מקרקעין מכונס נכסים שמונה בתיק הוצאה לפועל למימוש משכנתא על הנכס, לפיה נדרש כונס הנכסים לשלם חוב של היטל השבחה מקופת הכינוס. הצדדים נחלקו בשאלת פרשנות סעיף בהסכם המכר, כאשר לצורך הכרעה בשאלה הפרשנית שמע בימ"ש ראיות, כולל עיון בחוות דעת שמאי שהוצאה בשעתו לבנק לצורך מתן האשראי ואף הוצגה עובר לכריתת הסכם המכר לרוכשים-התובעים. בית המשפט נתן משקל גדול לאמור בחוות הדעת, וייחס לשני הצדדים את המידע שבחוות הדעת, על כל הכרוך בכך (פס"ד מחוזי ת"א 29.6.08 ה"פ 686/05). 282
לצורך קביעת סדרי נשיה מתוך כספים בקופת הכינוס בין טוענים שונים לכספים (היטל השבחה+היטלי פיתוח+פיצוי בגין הפקעה+מס שבח+מס רכוש+מס מכירה), קובע בית המשפט, תוך בחינת ההסדרים השונים בחקיקה ובהלכה הפסוקה ותוך איזכור של הספרות המשפטית, כי היטל השבחה לא נהנה מכל עדיפות בנשיה. בית המשפט קובע שפקודת המיסים (גביה) אינה חלה על היטל השבחה ולכן (וגם מאחר שלפי הסדרי הגביה החוקיים של חוב היטל ההשבחה לא הוקנתה לו בכורה כלשהי בגבייה) היטל השבחה לא נהנה ממעמד של שעבוד ראשון ואף לא ממעמד של שעבוד סטטוטורי (דוגמת ארנונה), ולפיכך לא קיימת כל בטוחה לגבייתו. הערה שלנו: מעניין מאוד להשוות את ההנמקות השונות אותן נותנים בתי המשפט לתוצאות ההפוכות אליהן הם מגיעים: במקרה שבנדון בית משפט השלום בוחן את סדרי הנשיה ב"משקפי פקודת המיסים (גביה)", כלומר ביהמ"ש בוחן אם החוב לרשות נהנה מדין קדימה של שעבוד ראשון או של שעבוד סטטוטורי, בעוד שהחלטת בית המשפט המחוזי הנ"ל בתיק פש"ר 786/06 (בש"א 12622/07), שלפיה חוב היטל ההשבחה נהנה ממעמד כה בכיר העולה אף על משכנתא בדרגה ראשונה, ובכן החלטה זו של המחוזי בחנה את הדברים במשקפיים אחרים לחלוטין של צדק ושל תכלית, כאשר הקביעה היא שראוי ליתן לחוב היטל ההשבחה מעמד של הוצאת כינוס, על חשבון הנושה המובטח (החלטה מיום 12.10.08 של בית משפט השלום בת"א בבש"א 1228/08 (ת"א 5827/04) עו"ד בכר ישראל, כונס נכסים נ' מירי חברה לבנין). 319
בימ"ש קובע כי חוב עבר בגין היטל השבחה אינו בעל מעמד בכורה והינו חוב רגיל בר-תביעה בפש"ר, והכל בנסיבות בהן הרשות המקומית דרשה את פירעון חוב היטל ההשבחה מקופת הכינוס בהוצל"פ (בגין מימוש משכנתא), כאשר החברה החייבת היתה בהקפאת הליכים בתיק פש"ר בבית המשפט. בית המשפט מיישם את הילכת העליון בעניין קהילת ציון (בג"צ 199/88) ובעניין יוסי אברהם (רע"א 2911/95) ומאבחן את הלכת המחוזי בעניין ליר גידור (בש"א 12622/07) (החלטה מיום 21.12.08 של בימ"ש מחוזי בירושלים ב-בש"א 4849/08 (פש"ר 4202/07) עו"ד רונן מטרי, כונס נכסים נ' עיריית פ"ת). 343
בימ"ש של פש"ר (מפי כב' השופטת גילאור, שכתבה גם את ההלכה בעניין ליר גידור – בש"א 12622/07) מאבחן את הילכת ליר גידור ומצמצם מאוד את תחולתה (לנסיבותיה הספציפיות מאוד בלבד, לפיהן, בין היתר, הכונס התחייב במו"מ מקדים לפרוע את חוב היטל ההשבחה), תוך קביעה עקרונית, לפיה פקודת המיסים (גביה) לא חלה על היטל השבחה ולכן חוב בגין היטל השבחה לא נהנה מהבטוחה הסטטוטורית של הפקודה. בימ"ש קובע כאן כי קופת הפירוק, ולא קופת הכינוס בהוצל"פ, היא זו שתישא בחוב היטל ההשבחה (פס"ד מיום 24.8.08 של בימ"ש מחוזי בחיפה ב-בש"א 6403/08 (פש"ר 444/08) עיריית עכו נ' עו"ד יוסף בנקל, כונס נכסים). 344
בימ"ש תוקף בחריפות רשות מקומית שמתעלמת מההלכות הפסוקות הברורות, המחייבות אותה להימנע מסירוב להנפיק אישורים בנסיון לגבות חובות עבר בדין קדימה מתוך קופת הכינוס, תוך הפעלת לחץ פסול על בעל התפקיד הפונה לרשות המקומית. בימ"ש קובע שהרשות המקומית נהגה בחוסר תום לב ומטיל עליה הוצאות לדוגמא (החלטה מיום 21.11.07 של בימ"ש מחוזי בת"א ב-בש"א 14650/07 (פש"ר 1717/05) עו"ד חגי אולמן, כונס נכסים נ' עיריית ר"ג). 347
גם כאן בימ"ש קובע כי אין ליתן לחוב עבר בגין היטל השבחה מעמד מיוחד וקדימות, ביחס לחוב המובטח משכנתא, במסגרת הליכי חדלות פירעון של חברה. בימ"ש אינו מקבל את הילכת ליר-גידור הנ"ל (בש"א 12622/07, פש"ר 786/06) וקובע כי לפי ההלכה המחייבת הקיימת של בית המשפט העליון, לא ניתן לשנות את סדרי הנשיה תוך מתן עדיפות לחוב היטל השבחה (החלטה מיום 1.6.08 בימ"ש מחוזי ת"א בש"א 6562/07, פש"ר 1880/03 עופר פשירא, עו"ד כונס נכסים של עצמון מרצפות ושיש בע"מ (בכינוס נכסים) נ' עיריית פ"ת). 367
גם כאן בימ"ש קובע כי חוב עבר בגין היטל השבחה לא מהווה הוצאת כינוס במסגרת הליכי כינוס למימוש משכנתא בהוצאה לפועל, תוך איבחון הילכת ליר-גידור הנ"ל (בש"א 12622/07, פש"ר 786/06) (החלטה מיום 26.3.09 בימ"ש מחוזי נצרת בש"א 2337/08, פש"ר 328/98 עו"ד אברהם ע. גרואר כונס הנכסים נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה מבוא העמקים). 368
ביהמ"ש מאמץ את גישת הרוב בפסיקת ביהמ"ש המחוזי וקובע, כי הדין המצוי הוא שקופת הכינוס לא אמורה לשאת בחוב עבר בגין היטל השבחה (חוב היטל השבחה שנוצר בטרם מועד הליכי הכינוס בתיק מימוש משכנתא/משכון) וכי, לכן, על הרשות המקומית למסור אישור לטאבו לפי סעיף 324(א) לפקודת העיריות ללא תנאי. יחד עם זאת מצטרף ביהמ"ש לתחושת אי-הנוחות שהובעה בפסיקה מהדין הקיים הזה ואומר מפורשות כי "שיקולי צדק ויעילות, כמו גם שיקולי עשיית עושר ולא במשפט, יתכן שמצדיקים תוצאה אחרת.". יצוין, כי ביהמ"ש דוחה את טענת המערערת לפיה פקודת המיסים (גביה) חלה גם על היטל השבחה. עוד יצוין, כי ביהמ"ש מציין שכיום אין הכרעה מחייבת של בית המשפט העליון בסוגיה זו ושבפני בית המשפט העליון תלוי ועומד ערעור בסוגיה זו ב- ע"א 6369/05. (רצ"פ 1617/08 (מחוזי ת"א) עיריית נתניה נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ (טרם פורסם, 8.3.10). 502
פס"ד נוסף המאמץ את גישת הרוב בפסיקת ביהמ"ש המחוזי וקובע, כי הדין המצוי הוא שקופת הכינוס לא אמורה לשאת בחוב עבר בגין היטל השבחה (חוב היטל השבחה שנוצר בטרם מועד הליכי הכינוס בתיק מימוש משכנתא/משכון) וכי, לכן, על הרשות המקומית למסור אישור לטאבו לפי סעיף 324(א) לפקודת העיריות ללא תנאי (רצ"פ 1273/09 (מחוזי ת"א) הועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה נ' לוי טילר (טרם פורסם, 8.3.10)). 524

מס שבח

הגדרתו של מס זה כסוג מיוחד של מס רווחי הון, המוטל בגין השבח המופק במכירתן של זכויות במקרקעין, וכן קביעה לפיה סעיף 11א(1) לפקודת המסים (גביה), המקנה לכמה סוגי מס מקרקעין מעמד של שעבוד ראשון, אינו חל על מס שבח, ולכן (ובשונה מסוגי המסים עליהם כן חל סעיף הפקודה הנ"ל) במצב של חדלות פירעון מנועה רשות המס מלהתנות את המצאת האישור לטאבו בתשלום מס השבח (פס"ד עליון 17.3.94 ע"א 633/91). 27
פס"ד מחוזי חשוב (שעליו תלוי ועומד כיום ערעור בפני מותב של שלושה בעליון), הקובע, לאחר ניתוח מעמיק של החוק, הפסיקה והספרות, כי מס שבח נהנה מעדיפות על פני זכות בעל משכנתא (ע"ס כמה מקורות חוקיים אפשריים, בראשם סעיף 93 לחוק מס שבח), ולכן תמיד כל כונס, בכל מימוש משכנתא, בין כשהחייב חדל פירעון ובין אם לאו, חייב לשלם את מס השבח תחילה מן התמורה שהתקבלה ממכירת הנכס הממושכן (פס"ד מחוזי ת"א 1.3.06 ע"א 2225/04). 40
פס"ד לויאן: כונס נכסים בהוצאה לפועל, המממש משכנתא, אינו רשאי לבקש ולקבל מראש ההוצאה לפועל רשות לפעול בשם החייבים לקבלת פטור ממס שבח, כאשר אין בשטר המשכנתא התחייבות של החייבים לפעול במסגרת המימוש לקבלת הפטור. העליון אומר, כי על בעל משכון שטוען שקיימת התחייבות כזו מצד החייבים (שאינה רשומה בשטר המשכנתא) צריך לפנות בהליך משפטי נפרד לשם כך בבית המשפט המוסמך (החלטה עליון 22.10.98 4114/98). 66
פס"ד ההולך בעקבות פס"ד לויאן הנ"ל (רע"א 4114/98), והקובע כי כונס אינו רשאי לחתום בשם החייב על בקשה לפטור ממס שבח, אלא אם החייב הסמיך הזוכה לעשות זאת במפורש בהסכם ההלוואה (החלטה עליון 23.10.01 רע"א 2663/01). 231
פס"ד בן פורת: בית המשפט הולך בעקבות פס"ד לויאן (למרות הביקורת הגלויה והדי נוקבת על הטעם שבהלכת לויאן), וקובע כי לבעל משכנתא אין זכות לגרום לחייב לפעול לקבלת פטור ממס שבח, וזאת להבדיל מנאמן הממונה בהליכי פשיטת רגל, שע"פ הדין כן זכאי לקבל הפטור של החייב (פס"ד עליון 13.10.04 רע"א 9025/03). 62
העליון מקבל ערעור על פסה"ד במחוזי ת"א (בר"ע 2189/04) וקובע, כי כונס נכסים בתיק הוצאה לפועל שנפתח לשם מימוש משכנתא רשאי לבקש ולקבל היתר מרשם ההוצאה לפועל להגיש בקשה לפטור מתשלום מס שבח מקרקעין במקרה שהחייב נפטר בטרם מועד מכירת הנכס שבכינוס. העליון קובע כך, לאור פרשנות החיקוקים הרלוונטיים ותוך קביעה שהזכות לבקש פטור בנסיבות מוקנית ליורשי החייב (ולא לחייב עצמו), כאשר רק אם שטר המשכנתא כולל הוראה המחייבת את יורשי החייב להסמיך את הזוכה/הכונס לבקש פטור בשמם, עוברת הזכות לכונס. העליון קובע כי שטר המשכנתא במקרה הנדון כולל הוראות המחייבות את החייב ואת יורשיו להעביר זכותם לפטור לזוכה/לכונס. ביהמ"ש חוזר על ההלכה הנ"ל (רע"א 4114/98 + רע"א 2663/01) כהלה הקובעת היום (רע"א 7816/06 עו"ד יעקב מ. בויאר נ' עז' המנוח מר דוד מרמלשטיין ז"ל (טרם פורסם, 1.10.09)). 506
על מכירת נכס מקרקעין, שהיה שייך לחייב מוריש ושמונה נאמן לעיזבונו, ע"י הנאמן, חל מס שבח (חיוב וכן פטור), כאילו היורשים (ולא המורישה) הם אלו שהיקנו לו את הנכס, ולפיכך הנאמן לא זכאי לפטור ממס שבח שהמורישה היתה זכאית לו (בהיעדר הוכחה שהיורשים זכאים לפטור כזה). (פס"ד עליון 17.1.05 ע"א 8265/03). 52
פס"ד הדן ברציונאל של הפטור שניתן לאדם ממס שבח בגין דירת מגורים וברציונאל האפשרי של אי הפעלת הזכות האישית לפטור כזה, כאשר בסוף פוסק בית המשפט, כי בהיעדר נסיבות מיוחדות שבהן יש לחייב טעם כלכלי/הגיוני להתנגד למימוש זכותו לפטור ע"י הכונס, הכונס יהיה רשאי לממש את הזכות לפטור, שכן הדבר יפעל לטובת כולם מבחינה כלכלית. (אציין, כי לא ברור לי מקריאת פסה"ד באם היה מדובר בהסכם משכנתא שבו נרשם שלבנק יש גם זכות לקבל הפטור. הדבר לא מפורש בפסה"ד) (פס"ד מחוזי ת"א 25.6.06 ה"פ 458/06). 12
בימ"ש נעתר לבקשת כונס נכסים שמונה בתיק הוצאה לפועל (למימוש זכויות חייב בנכס שמושכן לטובת הזוכה), וקבע שזכות הסירוב של החייבים לבקש פטור ממס שבח (ע"פ הילכת העליון בעניין לויאן רע"א 4114/98), בשל כך שזכות קבלת הפטור היא אישית של החייב בלבד, לא חלה גם על זכות החייב לניכוי הוצאות שהוציא החייב בעבר להשבחת הנכס. לכן, בימ"ש מורה לחייב לשתף פעולה עם כונס הנכסים ולמסור לידיו נתונים אודות הוצאות שהוציא החייב בעבר לצורך השבחת הנכס, וכן בימ"ש מסמיך את כונס הנכסים לפנות בשם החייב לרשויות הרלוונטיות בכל הנוגע לאותן הוצאות עבר, והכל כדי לבחון האם אכן יכול כונס הנכסים לעתור להפחתת נטל המס בצורה של ניכוי הוצאות העבר משומת המס (פס"ד שלום ת"א 29.6.08 ה"פ 200788/07). 283
לצורך קביעת סדרי נשיה מתוך כספים בקופת הכינוס בין טוענים שונים לכספים (היטל השבחה+היטלי פיתוח+פיצוי בגין הפקעה+מס שבח+מס רכוש+מס מכירה), קובע בית המשפט, תוך יישום ההלכה הפסוקה (הגם שיש לכאורה מחלוקת פוסקים: בעליון בע"א 633/91 הובעה דיעה שאין מדובר במס המגיע על מקרקעי הסרבן, ואילן במחוזי בע"א (ת"א) 2225/04 עו"ד קטן שעיה נ' מנהל מס שבח נפסק שסעיף 11א לפקודת המיסים (גביה) חל על מס שבח) ותוך איזכור של הספרות המשפטית, כי מס שבח נהנה מדרגת עדיפות ראשונה (ביחד עם מס רכוש ועם מס מכירה), לאור הוראות סעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין המקנות לדעת בית המשפט למס השבח עדיפות בשווה-ערך לשעבוד ראשון (החלטה מיום 12.10.08 של בית משפט השלום בת"א בבש"א 1228/08 (ת"א 5827/04) עו"ד בכר ישראל, כונס נכסים נ' מירי חברה לבנין). 319

מס רכישה

מס רכישה הוא למעשה גלגולן הנוכחי של אגרות העברת המקרקעין ותוספת המס, שגבו בעבר הרשויות בגין כל העברת זכויות בנכסי מקרקעין. מס הרכישה הוא מס המוטל על המקרקעין עצמם במובן זה, שהוא מוטל בגין עצם רכישת הזכות, בשיעור מסוים משוויה. מס רכישה נהנה ממעמד של "שעבוד ראשון" ע"פ סעיף 11א(1) לפקודת המסים (גביה), וככזה, בידי רשות המס הזכות גם לעכב המצאת אישור לטאבו, עד לפירעון חוב מס הרכישה (פס"ד עליון 17.3.94 ע"א 633/91). 27
במימוש נכס בתיק משכנתא בהוצאה לפועל, כאשר לגבי הנכס נעשתה עיסקת קומבינציה, יש לשלם מיסים המוטלים על נכס המקרקעין בגדר שעבוד ראשון, לפני שפורעים את החוב המובטח במשכנתא ראשונה, וזאת לגבי כל העיסקאות בנכס המקרקעין, הן לגבי חלקי הנכס שע"פ עיסקת הקומבינציה שייכים לחייב והן לגבי החלקים הנותרים השייכים לקבלן (פס"ד מחוזי חיפה 10.7.07 בר"ע 797/06). 153

מס מכירה

לצורך קביעת סדרי נשיה מתוך כספים בקופת הכינוס בין טוענים שונים לכספים (היטל השבחה+היטלי פיתוח+פיצוי בגין הפקעה+מס שבח+מס רכוש+מס מכירה), קובע בית המשפט, תוך יישום בהיקש של ההלכה הפסוקה (ע"א 633/91) ותוך איזכור של הספרות המשפטית, כי מס מכירה נהנה מדרגת עדיפות ראשונה (ביחד עם מס רכוש ועם מס שבח) של "מס המגיע על מקרקעי הסרבן יהיה שעבוד ראשון על אותם מקרקעין" (לפי סעיף 11א לפקודת המיסים (גביה)) בהיותו "מס" (סעיף 92 לחוק מיסוי מקרקעין מחיל את פקודת המיסים (גביה) על גביית מס מכירה) ובהיותו גם "מס המגיע על מקרקעי הסרבן" (לפי יישום בהיקש של הלכת העליון בע"א 633/91). בית המשפט מזכיר ההלכה, לפיה "שעבוד ראשון" כזה לא מצריך רישום במרשם כלשהו כתנאי לעדיפות הזו, ולפיה השעבוד הראשון גובר אף על שעבוד מתחרה שנרשם לפני מועד היווצרות חוב המס. בית המשפט מציין כי הוראות מס המכירה בוטלו בחוק מיסוי המקרקעין בתיקון משנת 2008 (החלטה מיום 12.10.08 של בית משפט השלום בת"א בבש"א 1228/08 (ת"א 5827/04) עו"ד בכר ישראל, כונס נכסים נ' מירי חברה לבנין). 319

מס רכוש

מס רכוש הוא מס המוטל על הבעלים בגין עצם בעלותו בנכס המקרקעין. מס רכוש נהנה ממעמד של "שעבוד ראשון" ע"פ סעיף 11א(1) לפקודת המסים (גביה), וככזה, בידי רשות המס הזכות גם לעכב המצאת אישור לטאבו, עד לפירעון חוב מס הרכוש (פס"ד עליון 17.3.94 ע"א 633/91). 27
בית המשפט מאזכר ההלכה הנוהגת וקובע קביעות לגבי סמכותו של ראש ההוצאה לפועל לדון בתוקף ובהתיישנות חוב המס וכן בשאלת הקדימות שלו, בשים לב להלכה הפסוקה וכן לנסיבות המקרה הנדון, שבהן הזכות של החייבת שעליה נרשם שעבוד המס לא היתה זכות קניינית (פס"ד מחוזי ת"א 31.12.07 בר"ע 2444/04). 214
לצורך קביעת סדרי נשיה מתוך כספים בקופת הכינוס בין טוענים שונים לכספים (היטל השבחה+היטלי פיתוח+פיצוי בגין הפקעה+מס שבח+מס רכוש+מס מכירה), קובע בית המשפט, תוך יישום ההלכה הפסוקה ותוך איזכור של הספרות המשפטית, כי מס רכוש נהנה מדרגת עדיפות ראשונה (ביחד עם מס מכירה ועם מס שבח) של "מס המגיע על מקרקעי הסרבן יהיה שעבוד ראשון על אותם מקרקעין" (לפי סעיף 11א לפקודת המיסים (גביה)) בהיותו "מס" (סעיף 32 לחוק מס רכוש וקרן פיצויים מחיל את פקודת המיסים (גביה) על גביית מס רכוש) ובהיותו גם "מס המגיע על מקרקעי הסרבן" (לפי הלכת העליון בע"א 633/91 ואח"כ בע"א 4227/92). בית המשפט מזכיר ההלכה, לפיה "שעבוד ראשון" כזה לא מצריך רישום במרשם כלשהו כתנאי לעדיפות הזו, ולפיה השעבוד הראשון גובר אף על שעבוד מתחרה שנרשם לפני מועד היווצרות חוב המס (החלטה מיום 12.10.08 של בית משפט השלום בת"א בבש"א 1228/08 (ת"א 5827/04) עו"ד בכר ישראל, כונס נכסים נ' מירי חברה לבנין). 319

ארנונה

יושמה הלכת העליון, לפיה זכותו המהותית של נושה מובטח (בעל משכנתא) גוברת על זכותה המהותית של רשות מקומית לגביית ארנונה, וזאת בין בהליכי חדלות פירעון והן בהליכי כינוס בהוצאה לפועל. כפועל יוצא מכך, נפסק כי על כונס הנכסים בהוצאה לפועל לשלם לרשות המקומית רק את הארנונה בגין התקופה שמיום שהכונס תפס חזקה בנכס ועד להעברץ הנכס לרוכשיו מהכונס (לא בגין התקופה שקדמה למינוי הכונס ולא בגין התקופה שמיום המינוי ועד לתפיסת החזקה). מכאן גם, שלרשות המקומית אסור להתנות המצאת אישור לטאבו בתשלום ארנונה ע"י הכונס, אלא לגבי התקופה האחת הנ"ל (החלטה עליון 12.12.04 רע"א 2631/04). 71
ראש ההוצאה לפועל מוסמך לחייב את הרשות המקומית להנפיק תעודה לטאבו בגין חוב ארנונה, כאשר כונס הנכסים או מיופה כוח של הכונס מבקש מראש ההוצאה לפועל לתת הוראות בעניין. לרשות המקומית אין זכות לעכב הנפקת תעודה לטאבו בגין חובות עבר (שע"פ הלכת העליון הכונס פטור מהם מהותית), אפילו בהסכם המכר מהכונס לצד ג' התחייב צד ג' לשלם חובות עבר אלו (פס"ד מחוזי ירושלים 30.8.05 בר"ע 782/05). 137
עד יום 1.4.01 היה חוב ארנונה במעמד של "שעבוד ראשון" ע"פ פקודת המיסים (גביה), ומיום 1.4.01 (יום בו שונת הכרזת המיסים (גביה)) ואילך חוב ארנונה מהווה שעבוד רגיל, שגובר על חובות רגילים בלתי מובטחים (ועל שעבודים מאוחרים יותר), לרבות חובות שבגינם הוטל עיקול. ולכן, מכספים שנותרו בקופת כינוס בהוצאה לפועל יש לשלם תחילה חוב ארנונה (שנוצר לאחר יום 1.4.01) ורק אח"כ חובות רגילים שהובטחו בעיקולים (פס"ד מחוזי ת"א 20.11.05 בר"ע 1192/05). 141
הצגת השינויים השונים באכרזות השר לגבי הארנונה בפקודת המסים (גביה) ונפקויות העניין בשאלת מעמדו המשתנה של חוב הארנונה (פס"ד שלום אילת 15.5.07 ת"א 1241/06). 152
דיון בשאלה האם כונס מחויב להגיש השגה בנושא הארנונה בפני ועדת הערר העירונית, או שגם לבית המשפט ו/או לראש ההוצאה לפועל סמכות, במסגרת תיק מימוש המשכנתא, להכריע בשאלת חבותו המהותית של הכונס. פסה"ד של המחוזי נשוא הערעור (פס"ד מחוזי ת"א מיום 9.5.06 בבר"ע 1215/05 של שטופמן) קבע שראש ההוצאה לפועל הוא המוסמך להכריע בעניינים אלה, ע"פ החריג שבסעיף 3(ג) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית). העליון דוחה הבר"ע שבפניו, אם כי נמנע מלקבוע קביעות מוחלטות בשאלת הסמכות הנ"ל, וניתן להסיק מפסה"ד בעליון כי בית המשפט (ולא ראש ההוצאה לפועל) הוא שצריך תחילה ליתן היתר "לעקוף" את דרך הערר, ע"פ סעיף 3(ג) הנ"ל (החלטה עליון 11.6.07 רע"א 4650/06). 173
פס"ד עליון, המרכז באופן מפורט ומורחב את ההלכה הפסוקה בשאלה מיהו "המחזיק" החייב בארנונה, לרבות פירוט מבחני ההחזקה שנקבעו בפסיקה, כולל ההלכה שנפסקה ברע"א 7037/00 עיריית ראשל"צ נ' עו"ד ישראל וינבוים, פ"ד נו (4) 856 (2002), לפיה כונס נכסים לא יחויב בארנונה אם החייב מתגורר בנכס בזמן הליכי הכינוס, אלא החייב יחויב בארנונה וזאת ע"פ מבחני ההחזקה למעשה בנכס ומבחני זהות הנהנה הראשי משירותי העיריה (פס"ד עליון 16.3.08 בר"ם 7856/06). 244
בימ"ש מבטל החלטת ראש ההוצאה לפועל וקובע, תוך יישום הילכת העליון ב-רע"א 7037/00 עיריית ראשל"צ נ' עו"ד ישראל וינבוים, כי קופת הכינוס לא צריכה לשאת בגין חוב עבר של ארנונה, גם כאשר החוב נוצר שלא ע"י החייב שמישכן הנכס לנושה המובטח אלא ע"י אדם אחר שמכר את הנכס לחייב. לפיכך, ולפי הילכת העליון הנ"ל, לא רשאית הרשות המקומית להתנות אישור לטאבו בתשלום חוב העבר הנ"ל (פס"ד מחוזי ב"ש 5.2.04 בר"ע 707/02). 281
בית המשפט מקבל תביעה של רשות מקומית נגד כונס נכסים לתשלום ארנונה בגין תקופה שמיום שהפך הנכס לנכס ריק, למרות שתפיסת החזקה בנכס ע"י הכונס נעשתה כשנתיים לאחר מכן. בית המשפט מיישם את מבחני "ההחזקה" בנכס שנקבעו בדיני הארנונה וקובע, כי ניתן לחייב כונס בגין ארנונה מיום מינויו (ולא מיום תפיסת החזקה על-ידיו), בכפוף לכך שאם בנכס יש מחזיקים בפועל (בעלי הנכס/שוכרים, וכו') הרי שהחבות תיפול עליהם כל זמן ההחזקה בפועל (פס"ד מיום 2.11.08 של בימ"ש שלום ת"א ת"א 13293/08 עיריית חולון נ' עו"ד ובר שלמה-בתפקידו ככונס נכסים). 317
נדחתה עתירה מינהלית של כונס נכסים שמונה בהוצל"פ לחייב רשות מקומית להעניק לו פטור מארנונה בגין נכס ריק, וזאת לאור מצב הדין השורר, לפיו הזכאות לפטור אינה אוטומטית ותנאי הכרחי ראשון לה הוא שהרשות המקומית עשתה שימוש בסמכותה וקבעה בצו הארנונה הרלוונטי את ההנחה הנ"ל, מה שלא קרה במקרה הנדון. עוד נקבע, כי העובדה שהבקשה להנחה/פטור הוגשה בשיהוי, כשהיא לעצמה, לא מצדיקה דחיה של הבקשה, שכן נפסק שניתן להוכיח כי נכס עמד ריק גם בדיעבד (פס"ד מיום 13.5.07 של בימ"ש לעניינים מינהליים בחיפה עת"מ 3446/06). 318
בימ"ש מאשר החלטת רשם ההוצאה לפועל שלפיה נדחתה עמדת כונס הנכסים ונקבע כי המועד שבו יש לראות הכונס כמי שתפס חזקה בנכס לצורכי חיוב בארנונה הוא המועד המוקדם יותר שעל הפרק, בשים לב לאלה: מסמך שבו הועברה החזקה בנכס לכונס, העובדה שהכונס לא מילא חובת דיווח לרשות המקומית על מועד תפיסת החזקה (לפי סעיפים 325-526 לפקודת העיריות) והעובדה שהכונס לא מסר לרשם ההוצאה לפועל דוח ובו דיווח על תאריך תפיסת החזקה (פס"ד מיום 23.3.09 בימ"ש מחוזי ת"א בר"ע 1278/08 בנק למסחר בע"מ (בפירוק) נ' הבית ברח' לוינסקי 13 ת"א בע"מ). 366
בימ"ש מקבל את עמדת הרשות המקומית לגבי תקופת החזקת הכונס בנכס לצורכי ארנונה וקובע, כי הכונס נחשב כמחזיק הנכס לצורכי ארנונה מרגע שבו פונה הנכס ע"י השוכר שהחזיק בו, וזאת למרות היות הנכס ריק במשך תקופה ארוכה ולמרות צווי מניעה שהוצאו ושמנעו האפשרות לממש הנכס במשך שנים (פס"ד מיום 18.2.09 של בימ"ש מחוזי חיפה רצ"פ 3451/08 עו"ד יוסף ברינט נ' עירית חולון). 384
העליון מאשר את פסה"ד הנ"ל ב-רצ"פ 3451/08, תוך סקירת ההלכה הפסוקה הרלוונטית (רע"א 2563/09 (עליון) ברינט נ' עיריית חולון (טרם פורסם, 13.9.09). 504
בימ"ש דוחה טענת כונס כנגד חוב ארנונה שנהנה ממעמד של שעבוד מס ראשון, תוך בחינת פעולות הרשות המקומית וקביעה כי החוב לא התיישן ולא חלה מניעות לגבותו, נוכח פעולות הגביה המינהלית שננקטו כל השנים בניסיון לגבות החוב. ביהמ"ש דוחה גם טענת כונס לפיה העיריה לא זכאית להפרשי הצמדה וריבית על חוב הארנונה הנ"ל (פס"ד מיום 8.3.09 של בימ"ש מחוזי חיפה רצ"פ 3480/08 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' עירית קרית אתא). 385
בימ"ש מקבל את עמדת הרשות המקומית ומחייב כונס לשלם לרשות חוב עבר בגין ארנונה (חוב שנוצר בטרם מינוי הכונס לתפקידו) בשל כך שחוב זה נהנה ממעמד של שעבוד מס ראשון (לאור האכרזה משנת 2001) הגובר על החוב לבעל המשכנתא, אף שהמשכנתא נרשמה בטרם נוצר חוב המס (פס"ד מיום 24.5.09 של בימ"ש מחוזי חיפה רצ"פ 1431-03-09 עירית קרית אתא נ' בנק ירושלים). 386
ביהמ"ש מפרש בצימצום את תחולת הוראות האכרזה משנת 2001 (האכרזה שהעניקה לחוב ארנונה מעמד של שעבוד ראשון), כך שמעמד מיוחד זה מוגבל רק לגביה בפועל של החוב שנעשית בתקופת האכרזה, ולכן כאשר הרשות המקומית מנסה לגבות החוב לאחר תום אותה תקופה (לאחר שנת 2001), אין עוד לחוב מעמד של שעבוד ראשון. במקרה שנדון ע"י ביהמ"ש, נקבע שהמשכנתא לטובת הנושה המובטח גוברת על חוב הארנונה, בשל הפרשנות המצמצמת הנ"ל, ולכן ביהמ"ש פוטר את הכונס מלשלם את חוב העבר הנ"ל בגין ארנונה, חרף כך שהוא נוצר בתקופת הארכזה משנת 2001. בהחלטת ביהמ"ש יש גם דיון והכרעה בשאלה נוספת של היות הכונס בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, לצורך שאלת חיובו בארנונה בתקופה שלאחר מינויו ככונס. כאן ביהמ"ש מקבל את עמדת הרשות המקומית וקובע, לאור המבחנים שנקבעו בפסיקה, כי הכונס הוא בעל הזיקה הקרובה ביותר ולכן עליו לשלם הארנונה, וזאת חרף כך שהוא לא תפס חזקה בפועל בנכס (בש"א 22688/08 פש"ר 1061/07 (מחוזי ת"א) עו"ד מטרי רונן נ' עיריית הרצליה (טרם פורסם, 8.7.09). 503

אגרת מים

בימ"ש סוקר את הסדרי הגביה המנהליים וקובע, כי פקודת המיסים (גביה) חלה גם על אגרת מים, בשל מאפייניה של אגרת המים, ולכן הרשות המקומית רשאית לגבות את חוב אגרת המים באמצעות הליכי פקודת המיסים (גביה). יחד עם זאת נקבע, כי סעיף 325 לפקודת העיריות, שעניינו הטלת חובה על בעלים או מחזיק של נכס למסור הודעה בדבר הפסק החזקה בנכס, לא חל על חוב אגרת מים, המוסדר בחוק העזר העירוני (הגדרת המונח "צרכן" מפנה להגדרת "מחזיק" בפקודת העיריות) (פס"ד מיום 9.7.08 של בימ"ש מחוזי בת"א ב-ע"א 3598/06 עו"ד הלן אייזן נ' עיריית ת"א). 341

היטל ביוב

בימ"ש של פש"ר סוקר הוראות הדין וההלכה הפסוקה וקובע, כי חוב של חברה בפירוק לרשות המקומית בגין היטל ביוב הינו חוב רגיל ולא חוב בדין קדימה (לפי סעיף 354 לפקודת החברות), מאחר שמהותו של היטל זה אינה של "מס" אלא קרובה יותר ל"אגרה", כלומר תשלום הנגבה בגין שירות ספציפי, למטרה ספציפית ולקבוצת אנשים ספציפית (ולא כל תושבי הרשות המקומית) (החלטה מיום 24.3.03 של בימ"ש מחוזי ב"ש ב-פש"ר 3276/02 המועצה האיזורית באר טוביה נ' רייכרט תעשיות בע"מ (בפירוק)). 342

מע"מ

פס"ד עליון הסוקר ההלכות הנוהגות בשאלת זהות הנושא בנטל המע"מ, לפיהן בהיעדר הוראה אחרת בחוזה במפורש או המשתמע נכלל מע"מ במחיר העסקה והעוסק/המוכר סופג את המס, וזאת גם אם הצדדים לחוזה טעו בעניין חיובה של העסקה במע"מ ובדיעבד התברר להם שטעו (פס"ד עליון 22.8.07 ע"א 9922/02). 188
בימ"ש סוקר ההלכות הנוהגות, לפיהן בהיעדר הוראה אחרת בחוזה, במפורש או במשתמע, נכלל מע"מ במחיר העיסקה, והילכת "אפרופים" לא שינתה מהלכה זו. נקבע, כי מדובר בחזקה, הניתנת לסתירה באמצעות הנסיבות. במקרה הנדון נפסק שהחזקה הנ"ל לא נסתרה (החלטה מיום 22.12.08 של בימ"ש מחוזי בת"א ב-בש"א 20449/07 (פש"ר 2022/03) המשביר הישן בע"מ (בפירוק) נ' המשביר לצרכן החדש בע"מ). 346

הוצאות פיתוח

בימ"ש מבטל החלטת ראש ההוצאה לפועל וקובע, כי לזוכה, הנושה המובטח, יש קדימות בחלוקת כספי קופת הכינוס על פני על פני חוב ישן של הוצאות פיתוח, חוב שמקורו בהסכם פיתוח שנעשה בין החייב לבין מינהל מקרקעי ישראל (בעל הקרקע, המחכיר), וזאת מאחר שמינהל מקרקעי ישראל לא יצא ידי חובת הגילוי כלפי הזוכה, בכך שבאישור הזכויות הראשון אותו הנפיק המינהל לבנק (בשלב שקדם למתן הלוואת המשכנתא ע"י הזוכה) לא צוין כל חוב פיתוח, מה, שלפי בימ"ש, הכשיל את הזוכה, שהסתמך על היעדר כל חוב באישור הזכויות. כל זאת נקבע, למרות שבכתב ההתחייבות לרישום משכנתא אותו הוציא המינהל לזוכה נרשם שההתחייבות כפופה לתנאי ההתקשרות החוזית של המינהל עם החייב (שבמסגרתה נוצר חוב הוצאות הפיתוח). בימ"ש משאיר בצריך עיון את השאלה העקרונית והלא פשוטה לדעתו – האם העובדה שהמכר נעשה באופן כפוי משנה את מעמד המינהל בסדר הקדימות של תשלומי קופת הכינוס (פס"ד מחוזי ירושלים 20.2.06 בר"ע 815/05). 258
בימ"ש קובע שחוב הוצאות פיתוח של החייב לחברה מפתחת (הקשורה הסכם מיוחד עם מינהל מקרקעי ישראל) נדחה מפני חוב המבוטח במשכנתא/משכון, ולחברה המפתחת אסור לעכב ביצוע צו פורמאלי לאישור המכר לפי סעיף 34א2 לחוק המכר (החלטה מיום 16.2.06 של בימ"ש מחוזי חיפה בש"א 2253/06 ב-ת.א. 216/06 ערים-חברה לפיתוח עירוני בע"מ נ' בנק לאומי למשכנתאות). 362

דמי חכירה

ביהמ"ש מאשר החלטת רשם ההוצאה לפועל שחייבה את הכונס לשלם מקופת הכינוס חוב עבר בגין דמי חכירה (חוב של החייב למינהל מקרקעי ישראל לפי הסכם החכירה שנעשה עוד בטרם עשיית המשכנתא הממומשת בהוצאה לפועל). נפסק, כי חוב דמי החכירה קודם לחוב המובטח במשכנתא, תוך שהזוכה (הנושה המובטח) והכונס הועמדו בנעלי החייב ונקבע שאין להם יותר מאשר לחייב, ולכן הזוכה והכונס הוכפפו להסכם החכירה שבין ממ"י לבין החייב. יצוין, כי במקרה שנדון בפס"ד זה לא נמסרו היסטורית אישורים רלוונטיים מממ"י לזוכה (הנושה המובטח), ולכן לא התעוררה שאלת תום הלב של ממ"י (לפי ההלכה ב-בר"ע 815/05 הנ"ל) (רצ"פ 2906/05 (מחוזי ת"א) בנק הפועלים בע"מ נ' סביחה (טרם פורסם, 24.3.10)). 523

היטלי פיתוח

לצורך קביעת סדרי נשיה מתוך כספים בקופת הכינוס בין טוענים שונים לכספים (היטל השבחה+היטלי פיתוח+פיצוי בגין הפקעה+מס שבח+מס רכוש+מס מכירה), קובע בית המשפט, תוך יישום ההלכה הפסוקה ותוך איזכור של הספרות המשפטית, כי היטלי פיתוח הינם בגדר "תשלומי חובה לרשויות המקומיות" שמעמד הנשיה שלהם הוסדר באכרזת המיסים (גביה) משנת 2000, באופן שבו הוענק להיטלי הפיתוח מעמד של שעבוד סטטוטורי על מקרקעי החייב (סעיף 11א(1) לפקודת המיסים (גביה)), אך אין מדובר בשעבוד ראשון, ולכן שעבוד ססטוטורי זה יגבר על נושה בלתי מובטח, אך יידחה מפני בטוחה עדיפה (בעקבות בר"ע 1192/05 + בר"ע 2173/06). התוצאה היא איפוא שהיטלי הפיתוח באים במדרג נשיה שני, לאחר מס רכוש+מס מכירה+מס שבח (החלטה מיום 12.10.08 של בית משפט השלום בת"א בבש"א 1228/08 (ת"א 5827/04) עו"ד בכר ישראל, כונס נכסים נ' מירי חברה לבנין). 319
בימ"ש פוסק כי על הכונס (ולא החייבת) לשלם את חוב היטל הפיתוח, מאחר שלפי הוראות חוקי העזר הרלוונטיים החיוב מוטל על בעל הנכס (ולא על המחזיק בנכס) ויש לראות בכונס כבעל הנכס (למרות שהחייבת התגוררה בנכס במועד הפיתוח הרלוונטי) ומאחר שהזוכה נהנה מההשבחה הקבועה של הנכס (במסגרת מכירת הנכס) (פס"ד מיום 8.3.09 של בימ"ש מחוזי חיפה רצ"פ 3480/08 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' עירית קרית אתא). 385
בימ"ש מאשר החלטת ראש ההוצאה לפועל שחייבה רשות מקומית להוציא אישור לטאבו, מבלי שקופת הכינוס תישא בחוב עבר בגין היטל סלילת כביש, וזאת מאחר שהמשכנתא לטובת הזוכה קודמת בזמן לשעבוד המס הסטטוטורי לטובת הרשות המקומית (החלטה מיום 10.5.09 של בימ"ש מחוזי ירושלים בר"ע 821/09 עיריית ראשון לציון נ' בנק דיסקונט). 397
בימ"ש, במסגרת הליך מיוחד של "אבעיה" שהוגש ע"י כונס, פוסק כי חוב עבר בגין היטלי פיתוח יישולם ע"י הכונס לרשות המקומית (בעדיפות על פני נושים רגילים של החייב), אך העדיפות תוגבל לקרן החוב בלבד, כאשר סכום השערוך של קרן החוב הינו בגדר חוב רגיל, וזאת לאור פרשנות הביטוי "מס המגיע" בסעיף 11 לפקודת המיסים (החלטה מיום 6.5.09 של בימ"ש שלום ת"א ת.א. 20474/08 עו"ד רמי י.מנוח, ככונס נכסים נ' אמיר יחזקאל). 398
ביהמ"ש מאשר החלטת ראש ההוצאה לפועל המורה לרשות המקומית להפיק אישור לטאבו מבלי שקופת הכינוס תישא בחוב העבר בגין היטל סלילה. ביהמ"ש מנתח את ההלכה הפסוקה ומתמודד עם נימוקיה השונים של הרשות המקומית וקובע כך: "סעיף 324 לפקודת העיריות הוא אך אמצעי אדמיניסטרטיבי לגבייה ואין הוא שייך למישור הזכויות המהותיות. אין סעיף זה נועד ליתן בידי העירייה זכות מהותית ע"י הכנסה של חובות שאינם הוצאות כינוס לגדר חוב מובטח ולגבור על זכות מהותית של נושה מובטח. זאת גם לא באצטלה כי הדבר עולה בקנה אחד עם "שיקולי צדק" כאלו ואחרים". ביהמ"ש דוחה טענת העיריה לפיה הכונס עונה להגדרת "בעל" בחוק העזר להרצליה (סלילת רחובות), שכן ביהמ"ש מסביר שלפי לשון ההגדרה בחוק העזר תנאי לתחולת ההגדרה הוא שהכונס יהיה בעל הנכס במועד התחלת הסלילה, ואילו במקרה הנדון בפסה"ד הסלילה נעשתה שנים רבות לפני מינוי הכונס לתפקידו, עת החייבים החזיקו בנכס. ביהמ"ש דוחה גם טענת העיריה לפיה דין היטל סלילה כדין היטל פיתוח, תוך שביהמ"ש יוצר אבחנות שונות (פס"ד מיום 25.2.09 של בימ"ש מחוזי ת"א בר"ע 1625/08 עיריית הרצליה נ' עו"ד טולדאנו). 399

דמי ניהול

בימ"ש מחייב כונס נכסים לשלם דמי ניהול שוטפים, מיום מינויו ככונס ועד יום מסירת החזקה בנכס לרוכש הנכס מהכונס, תוך קביעה, לפיה הכונס כן מחויב בתשלום דמי הניהול מעצם כך שנכנס בנעלי החייב וחייב לשלם את כל ההוצאות הרלוונטיות לתחזוקת הנכס שאותן החייב צריך לשלם (כמו גם למשל ועד בית), ותוך קביעה נוספת, לפיה, בשונה מנושא הארנונה (ששם הכונס צריך לשלם רק ממועד תפיסת החזקה, לאור יסוד ההחזקה הקובע), את דמי הניהול צריך הכונס לשלם לתקופה שמיום מינויו ככונס, שזהו המועד הקובע לכניסת הכונס לנעלי החייב כאמור (פס"ד שלום חיפה 13.3.08 ת"א 22087/05). 245
בית המשפט הופך החלטת ראש ההוצאה לפועל שגזרה גזירה שווה בין חובת תשלום ארנונה ע"י הכונס (רק בגין התקופה בה החזיק) לבין חובת תשלום דמי ניהול הנכס, וזאת בשים לב לנסיבות המיוחדות של המקרה הנידון, לפיהן מסמכי המישכון המקוריים הכפיפו את העברת הזכויות לחייב (שהכונס בא בנעליו) לחובת תשלום דמי ניהול. נפסק, כי ראש ההוצאה לפועל לא היתה מוסמכת לדון במחלוקת. בית המשפט מציג באופן ברור בהזדמנות זו את כל נושא סמכותו של ראש ההוצאה לפועל במימוש משכון, כך שהיקף הסמכות ביחס למימוש משכון זהה להיקף הסמכות ביחס לביצוע פס"ד. בית המשפט קובע, כי עקרון היסוד בבחינת הסמכות הוא בשאלה, האם הסוגיה שבמחלוקת עוסקת בביצוע של פס"ד/משכון (המבוצעים בתיק ההוצאה לפועל) או בהכרעה בסכסוך חדש, החיצוני לביצוע המסמך. במקרה הנדון נפסק, כי ראש ההוצאה לפועל לא מוסמך לדון במחלוקת בשאלה, האם חובה על הכונס לשלם לחברת הניהול חוב שצמח בטרם מינוי הכונס, בשים לב לכך שעוד במסמכי המישכון עמד חוב זה ברקע. בית המשפט קובע, שמאחר שהשאלה הזו מצריכה קביעות באשר לכוונת הצדדים למסמכי המישכון (קביעות שמצריכות שמיע ראיות וטיעונים) ומאחר שהכוונה אינה עולה באופן ברור מהמסמכים, ההכרעה בשאלה אינה בסמכותו של ראש ההוצאה לפועל, ויש להפנותה לבית המשפט המוסמך (פס"ד מחוזי ת"א 1.11.07 בר"ע 1925/06). 197
בימ"ש מאשר החלטת ראש ההוצל"פ לחייב חברה משכנת לכבד צו פורמאלי לפי סעיף 34א לחוק המכר ולהעביר על-פיו את הזכויות האובליגטוריות של החייב כלפי החברה המשכנת ע"ש רוכש הנכס מהכונס, תוך דחיית בקשת החברה המשכנת להתנות את העברת הזכויות בפירעון חוב עבר גדול בגין דמי ניהול הנכס (חוב עבר שיצר החייב בכך שהפר את הסכם המכר בינו לבין החברה המשכנת). הדגש מושם בפסה"ד על חוסר תום ליבה של החברה המשכנת, ש"כבשה" את דרישת החוב הגדול במשך כל שנות הליכי הכינוס ולא פירטה אותו באופן מספיק באישור הזכויות אותו הנפיקה בתחילת הליכי הכינוס, באופן שהכשיל לדברי בימ"ש את הכונס. הערה שלנו: בפסה"ד לא מתעוררת כלל שאלת סמכות ראש ההוצל"פ לפרש את הסכם המכר ההסטורי בין החייב לבין החברה המשכנת, בשונה מההלכה הנ"ל ב-בר"ע 1925/06. (פס"ד מיום 8.8.02 של בימ"ש מחוזי ת"א ב-בר"ע 1294/01 חב' התחנה המרכזית החדשה נ' בנק מרכנתיל). 345