זכות קניין מול זכות חוזית-אובליגטורית
- זכות חכירה בנכס מקרקעין שאינו רשום במרשם המקרקעין (אלא בספרי ממ"י בלבד) אינה זכות קניין, אלא זכות חוזית-אובליגטורית, שהעברתה מושלמת עם המחאתה לקונה
זכות חכירה בנכס מקרקעין שאינו רשום במרשם המקרקעין (אלא בספרי ממ"י בלבד) אינה זכות קניין, אלא זכות חוזית-אובליגטורית, שהעברתה מושלמת עם המחאתה לקונה
- כך נפסק, בפס"ד עקרוני של העליון. המקרה שנדון הוא של מכירת זכות מהסוג שבנדון של החייבים לצד ג' תמים, כאשר עוד בטרם נרשם דבר עסקת המכר אצל מינהל מקרקעי ישראל, הטיל נושה של החייב המוכר עיקול אצל ממ"י על זכויות החייב המוכר. בימ"ש קובע כי עסקת המכר הושלמה, עוד בטרם הוטל העיקול, ולפיכך העיקול לא תפס דבר והינו חסר תוקף, למרות שבזמן שהעיקול נרשם אצל ממ"י עסקת המכר הנ"ל טרם דווחה לממ"י כאמור. נקבע, כי חוזה החכירה של החייבים מול ממ"י מקנה להם רק זכות חוזית כלפי ממ"י לקבל את זכות החכירה, כאשר יירשם הנכס במרשם המקרקעין וניתן יהיה לרשום בו את הזכויות. עוד נקבע, כי ברגיל מוכר, שבידיו זכות חוזית בלבד כאמור, כאשר הוא מוכר את זכויות לאחר, רואים את המכירה כמכירה של הזכות החוזית הנ"ל (ולא של זכות הקניין, אם וכאשר זו תבוא לעולם בעקבות רישום הנכס בטאבו), על יסוד ההנחה שמוכר סביר אינו מתכוון לשאת בסיכון שהבעלים הרשום של הנכס לא יעביר בבוא היום את הזכויות בנכס, ואז תקום נגד המוכר אחריות כלפי הקונה. עוד נקבע, כי בצד חסרונות המצב המשפטי הזה, יש גם יתרון, בכך שאת הזכות החוזית ניתן להעביר ע"י הסכם בלבד וללא רישום במירשם כלשהו. נפסק, כי העברתה של זכות חוזית מהסוג הנדון נעשית ע"פ חוק המכר וע"פ חוק המחאת חיובים, והמכר יכול להתקקים גם ללא יסוד מסירתו הפיסית של הנכס, הכל ע"פ הסכמת וכוונת הצדדים. במקרה הנדון נפסק כי פרשנות הסכם המכר מלמדת על כך שהצדדים התכוונו להעביר הזכות, לא מייד עם החתימה על הסכם המכר, אלא עם תשלום מלוא התמורה ועם מסירת החזקה בנכס. נקבע, כי למרות הפרת הסכם החכירה ע"י המוכר (בכך שלא קיבל הסכמה בכתב ומראש של ממ"י להעברת זכויותיו לרוכש), ההעברה תקפה, וזאת על יסוד פרשנות המסמכים וכוונת הצדדים (פס"ד עליון 10.3.99 ע"א 6529/96). 263
