הליכי מימוש משכנתא / משכון – מבחר סוגיות
- על הרציונאל שבהסדרי מימוש משכנתא
- נושה זכאי לממש משכנתא ללא תלות בתיק איחוד וללא תלות בכך שאותו חוב המובטח במשכנתא נגבה כבר במסגרת תיק האיחוד
- על ההבדל בין משכון לבין משכנתא
- על אופן רישום המשכון ברשם המשכונות
- על אופן ומועד רישום מישכון של חברה
- על טעויות ברישום במרשמים ועל היקף חובת הבדיקה של המבקש להסתמך עליהם
- על חובת בעל המשכנתא לרשום בשטר המשכנתא את כל החיובים המבוטחים, שכן ניתן לממש רק את אותם חיובים
- על אופן מימוש המשכון, כולל הפרוצידורה בהוצאה לפועל
- על היקף סמכותו של ראש ההוצאה לפועל במימוש משכון
- טענה לפיה מסמכי המשכון שהוגשו להוצאה לפועל אינם ברורים/מספיקים ולכן לא ניתן לממשם
- כוחה ונפקותה של חתימת אדם על מסמכי שעבוד נכס
- תסבוכת שנוצרת כתוצאה מספק לגבי תחולת המשכנתא הממומשת על הנכס הממומש
- טענות פרוצידורליות לגבי אופן הגשת מסמכי המשכנתא ולגבי אופן פתיחת התיק בהוצאה לפועל
- ייחודו של מנגנון המשכון – גביה מהירה
- ביטול אישור שניתן על ידי ראש ההוצאה לפועל למכר
- פדיון הנכס הממושכן ע"י החייב
- פדיון הנכס הממושכן ע"י צד שלישי, לרבות בנק מממן
- מכר עצמי
- מעמד לצדדים שלישיים בהליכי מימוש משכנתא
- צד שלישי שטוען לזכות בנכס נשוא הכינוס
- טענות לגבי תוקפו של שטר המשכנתא
- עיכוב הליכי מימוש משכנתא עד להכרעה בתובענה לפס"ד הצהרתי על הזכויות בנכס המשועבד
- אינטרס ההסתמכות של רוכש פוטנציאלי מהכונס
- דוגמא לנוסח הסכם פשרה לפריסת חוב כספי
- הליכים מקבילים של מימוש משכנתא ותביעה כספית
- התיישנות מימוש משכנתא
על הרציונאל שבהסדרי מימוש משכנתא
פסה"ד עומד בהרחבה על רציונאל זה (הקניית מכשיר בידי הנושה של מסלול מהיר, פשוט ונוח לפירעון החוב, וחיסון זכותו של הנושה מטענות העולות מעסקת היסוד), על האופן שבו הוא בא לידי ביטוי בהסדרי החוק ועל גבולותיו (פס"ד מחוזי ירושלים 15.12.03 4353/03). 127
נושה זכאי לממש משכנתא ללא תלות בתיק איחוד וללא תלות בכך שאותו חוב המובטח במשכנתא נגבה כבר במסגרת תיק האיחוד
כך נפסק, תוך הצגת ההסדרים ורציונאל הדברים (החלטה עליון 30.10.00 102/00). 128
על ההבדל בין משכון לבין משכנתא
הצגת הדברים בפס"ד הסוקר סמכותו של ראש ההוצאה לפועל במימוש משכון (פס"ד מחוזי ירושלים 21.6.06 ע"א 9163/06). 53
על אופן רישום המשכון ברשם המשכונות
הצגת הדברים בפס"ד הסוקר סמכותו של ראש ההוצאה לפועל במימוש משכון (פס"ד מחוזי ירושלים 21.6.06 ע"א 9163/06). 53
על אופן ומועד רישום מישכון של חברה
הצגת הדברים בפסה"ד (פס"ד מחוזי חיפה 27.2.07 ה"פ 172/04). 142
על טעויות ברישום במרשמים ועל היקף חובת הבדיקה של המבקש להסתמך עליהם
בפס"ד זה הוכח שנעשו 2 טעויות במירשמים, אחת של רישום בקשם החברות של משכון האוסר על העברה בלבד של זכויות (ולא גם של השכרתן) והשניה של אי-רישום ע"י מינהל מקרקעי ישראל את המשכון המקורי גם על הזכויות החדשות שנרשמו לאחר הסכם הפיתוח. נפסק, למרות שתי הטעויות, לטובת הבנק בעל המשכון ולרעת השוכר שביקש להסתמך על הטעויות, תוך שנקבע שהשוכר-הבודק לא ביצע כל הבדיקות הדרושות (גם של המסמכים עצמם שמאחורי תדפיסי המירשמים) ולמעשה עצם את עיניו מלראות המצב לאשורו (פס"ד מחוזי חיפה 27.2.07 ה"פ 172/04). 142
על חובת בעל המשכנתא לרשום בשטר המשכנתא את כל החיובים המבוטחים, שכן ניתן לממש רק את אותם חיובים
הצגת הדברים בהרחבה בפסה"ד (פס"ד מחוזי ירושלים 15.12.03 4353/03). 127
על אופן מימוש המשכון, כולל הפרוצידורה בהוצאה לפועל
הצגת הדברים בפס"ד הסוקר סמכותו של ראש ההוצאה לפועל במימוש משכון (פס"ד מחוזי ירושלים 21.6.06 ע"א 9163/06). 53
על היקף סמכותו של ראש ההוצאה לפועל במימוש משכון
- טענת חייב לפיה החוב המובטח במשכנתא נמוך מזה הנטען ע"י בעל המשכנתא אינה מעכבת הליכי מימוש משכנתא, שכן די בהודאת החייב בקיומו של חוב כלשהו כדי לאפשר המשך הליכי מימוש המשכנתא (החלטה מחוזי ת"א 12.10.97 המר' 10421/97). 211.
- הסמכות מוגבלת למימוש המשכון בלבד, קרי: לגביית החוב מתוך הנכס הממושכן דווקא ולא מנכסים אחרים של החייב. שיקול הדעת של ראש ההוצאה לפועל במימוש משכון מוגבל לקביעת הדרך היעילה והצודקת למימוש המשכון, ואין הוא מוסמך להרחיב את שיקול דעתו עד כדי החלטה שלא לממש את המשכון, לעכב את הליכי המימוש, להתנות אותם בתנאים או לתת לחייב ארכות על חשבון הזוכה. (פס"ד מחוזי ירושלים 21.6.06 ע"א 9163/06). 53
- ראש ההוצאה לפועל מוסמך לדון בטענת חייב כי אין לממש את שטר המשכון עקב פירעון החוב אותו בא השטר להבטיח (פירעון לאחר רישום המשכון), לפי טענת "פרעתי" שבסעיף 19 לחוק ההוצאה לפועל (פס"ד מחוזי ירושלים 21.6.06 ע"א 9163/06). 53
- חייב שמבקש לעכב מימוש בטוחה, עקב היעדר תוקף לשטר המשכון, צריך לפנות לבית המשפט בעניין (פס"ד מחוזי ירושלים 21.6.06 ע"א 9163/06). 53
- הצגת הדברים באופן ברור, כך שהיקף הסמכות ביחס למימוש משכון זהה להיקף הסמכות ביחס לביצוע פס"ד. נפסק, כי עקרון היסוד בבחינת הסמכות הוא בשאלה, האם הסוגיה שבמחלוקת עוסקת בביצוע של פס"ד/משכון (המבוצעים בתיק ההוצאה לפועל) או בהכרעה בסכסוך חדש, החיצוני לביצוע המסמך. במקרה הנדון נפסק, כי ראש ההוצאה לפועל לא מוסמך לדון במחלוקת בשאלה, האם חובה על הכונס לשלם לחברת הניהול חוב שצמח בטרם מינוי הכונס, בשים לב לכך שעוד במסמכי המישכון עמד חוב זה ברקע. בית המשפט קובע, שמאחר שהשאלה הזו מצריכה קביעות באשר לכוונת הצדדים למסמכי המישכון (קביעות שמצריכות שמיע ראיות וטיעונים) ומאחר שהכוונה אינה עולה באופן ברור מהמסמכים, ההכרעה בשאלה אינה בסמכותו של ראש ההוצאה לפועל, ויש להפנותה לבית המשפט המוסמך (פס"ד מחוזי ת"א 1.11.07 בר"ע 1925/06). 197
- בימ"ש מבטל החלטת ראש ההוצאה לפועל תוך קביעה שהיא ניתנה בחוסר סמכות עניינית של ראש ההוצאה לפועל, והכל מאחר שראש ההוצאה לפועל התיימר להעניק לכונס הנכסים סמכויות נוספות על יסוד פרשנות של מסמכי השעבוד, כאשר פרשנות זו אינה מעוגנת בלשון מסמכי השעבוד. בימ"ש קובע, שהיה על הכונס להפנות את הצד המעוניין לבית המשפט המוסמך (בהיעדר מנגנון הבהרה שקיים לגבי פס"ד בסעיף 12 לחוק ההוצאה לפועל) (פס"ד מיום 3.3.09 של מחוזי ת"א בר"ע 2260/08 גיורא פינקלשטיין נ' כלל חברה לביטוח בע"מ). 376
- בימ"ש פוסק כי ראש ההוצאה לפועל לא מוסמך לדון בבקשת צד ג' (רוכש נכס מכונס) להורות לכונס להשיב לידי צד ג' סכום כסף המהווה את רכיב המע"מ במחיר תמורת המכר שאושר, שכן בקשה זו מצריכה פרשנות של הסכם המכר, ו"הלכה היא כי אין ראש ההוצאה לפועל מוסמך להכריע בטענות כנגד הסכמות המאוחרות למועד מתן פסק הדין – המבקשות ליצור הסדרים מהותיים חדשים, המחייבים הפעלת שיקול דעת שיפוטי...זאת, דרך כלל, קל וחומר, כאשר מתעורר צורך בבירור עובדתי בהתייחס למחלוקות עובדתיות, שמקורן בעילות חוזיות או בעילות מורכבות אחרות". יצוין, כי במקרה הנדון נקבע בהחלטה שאישרה את המכר תמורה בסכום כסף הכולל מע"מ, כאשר בדיעבד הוברר שכונס הנכסים קיבל פטור ממע"מ על עיסקת המכר ולכן קופת הכינוס לא נשאה במע"מ (פס"ד מיום 31.1.07 של בימ"ש מחוזי ת"א ע"א 3033/05 בראל נכסים בזכרון יעקב בע"מ נ' רונית סגל-פרנק, עו"ד – כונסת נכסים). 389
טענה לפיה מסמכי המשכון שהוגשו להוצאה לפועל אינם ברורים/מספיקים ולכן לא ניתן לממשם
- נדחתה טענת חייבת כי מסמכי מישכון זכויות החייבת ע"פ הסכם פיתוח אינם ברורים ואינם מספיקים. בית המשפט מנתח את המסמכים (נוסח שטר המשכון וכו') ומגיע למסקנה שדין הטענה להידחות וראש ההוצאה לפועל מוסמך לממש המשכון שהוגש (החלטה עליון 27.7.06 רע"א 1688/06). 23
- נפסק כי גם כאשר ראש ההוצאה לפועל מגיע למסקנה שאין במסמכי המשכון שהוגשו לו די נתונים מהותיים לצורך מימוש המשכון (ומשמתברר שדי באותם מסמכים כדי לפתוח בהליך של מימוש משכון), על ראש ההוצאה לפועל להפנות את החייב לבית המשפט ולהשהות לצורך כך, למס' ימים, את המימוש (פס"ד מחוזי ירושלים 21.6.06 ע"א 9163/06). 53
- אושרה החלטת ראש הוצאה לפועל, שדחתה טענת חייב, לפיה יש לסגור תיק ההוצאה לפועל למימוש משכנתא משום שאין מתאם בין הנכס נשוא התיק לבין הנכס כפי שהיה רשום בעבר במרשם המקרקעין. נפסק, כי לראש ההוצאה לפועל היתה סמכות לפרש את המסמכים השונים שהוגשו לו ולקבוע כי יש אכן מתאם כזה, מה עוד שהחייב התחכם ולא טען כי מדובר בנכס פיסי אחר (פס"ד מחוזי ת"א 27.2.07 בר"ע 1795/06). 143
כוחה ונפקותה של חתימת אדם על מסמכי שעבוד נכס
- בימ"ש מאזכר ההלכה העקבית, לפיה קיימת חזקה שחתימתו של אדם על מסמך מהווה אישור ועדות לכך שהבין את תוכנו ושנתן הסכמתו לאמור בו, לפיה חזקה זו מתעצמת שעה שמדובר במסמכים מהותיים כגון שטרי שיעבוד ומשכנתא, ולפיה על המבקש לסתור חזקה זו מוטל נטל הראיה והשכנוע בראיות פוזיטיביות וברמת ההסתברות של אפשרות קרובה. בימ"ש דוחה במקרה זה טענת החייבת/החותמת, כי לא הבינה משמעות הדברים ולא הסכימה לתוצאתם, תוך דחיית טענתה, לפיה לא די בכך שעו"ד מטעמה אישר שנתן לה ההסבר הדרוש אלא גם הבנק בעל השעבוד היה חייב במתן הסבר נוסף מצידו. בימ"ש מזכיר בהקשר זה ההלכה, לפיה אישור של עו"ד מטעם החייב מספיק, גם כאשר החייב חותם מתוך הסתמכות עיוורת על עוה"ד מטעמו, ובלבד שהחותם לא טעה/הוטעה לגבי מהות המסמך עליו חתם (פס"ד עליון 5.8.08 ע"א 8533/06). 286
תסבוכת שנוצרת כתוצאה מספק לגבי תחולת המשכנתא הממומשת על הנכס הממומש
- דוגמא לתסבוכת שכזו, שבה ניתנו מס' החלטות של מס' ראשי הוצאה לפועל ומס' הליכים משפטיים, כאשר בהחלטה במחוזי נמנע בית המשפט להכריע בשאלה המהותית שבמחלוקת, לאור היעדר טעם מיוחד בהגשת הבר"ע באיחור ע"י הבנק המממש. הושארה בצריך עיון השאלה המשפטית – על מי (הזוכה או החייב) מוטל הנטל להוכיח תחולה או אי תחולה של משכנתא על נכס (החלטה מחוזי ירושלים 11.6.06 בר"ע 896/05). 60
- אושרה החלטת ראש הוצאה לפועל, שדחתה טענת חייב, לפיה יש לסגור תיק ההוצאה לפועל למימוש משכנתא משום שאין מתאם בין הנכס נשוא התיק לבין הנכס כפי שהיה רשום בעבר במרשם המקרקעין. נפסק, כי לראש ההוצאה לפועל היתה סמכות לפרש את המסמכים השונים שהוגשו לו ולקבוע כי יש אכן מתאם כזה, מה עוד שהחייב התחכם ולא טען כי מדובר בנכס פיסי אחר (פס"ד מחוזי ת"א 27.2.07 בר"ע 1795/06). 143
- לא ניתן לפתוח תיק הוצאה לפועל למימוש משכנתא נגד אדם שהתחייב בהסכם ההלוואה לרשום משכנתא, וזאת כאשר אותו אדם אינו רשום כלל כבעל זכויות בנכס בטאבו: כך נפסק, תוך ניתוח מדוקדק של המצב המשפטי ושל עובדות המקרה (פס"ד עליון 26.6.07 רע"א 10860/05). 174
טענות פרוצידורליות לגבי אופן הגשת מסמכי המשכנתא ולגבי אופן פתיחת התיק בהוצאה לפועל
נדחתה טענת חייבות שונות בתיק הוצאה לפועל אחד, כי אסור היה לפתוח תיק הוצאה לפועל אחד למימוש מספר משכנתאות של מספר חברות קשורות וכי בקשת המימוש לא הוגשה בהתאם לתקנה 99 לתקנות ההוצאה לפועל. נדחתה גם בקשת החייבות לחקור את המצהיר מטעם הבנק ההמשכן, משום שהחייבות לא כפרו בקיום החוב עליו הוצהר בתצהיר (החלטה עליון 19.10.06 רע"א 3941/05). 25
ייחודו של מנגנון המשכון – גביה מהירה
ייחודו של מגנון המשכון הוא במתן אפשרות לנושה לקבל את הכספים המגיעים לו בדרך מהירה וללא דחיות מיותרות. יתר על כן, עיכוב במימוש הנכס עלול לגרום לממשכן נזק באופן שייגרעו סיכוייו להיפרע הימנו, גם אם בסופו של יום תידחה ההתנגדות למימוש ויורשה המימוש (פס"ד עליון 21.9.06 רע"א 4327/06). 17
ביטול אישור שניתן על ידי ראש ההוצאה לפועל למכר
- בימ"ש קובע כי החלטה של ראש ההוצאה לפועל לאשר מכר, ללא קיום דיון בפניו בטרם האישור בטענות החייבים לפגם שנפל בהליכי המכר, דינה להתבטל. טענות החייבים במקרה זה היו שהכונס לא הגיש דוחות כמצוות תקנה 68 (ב) לתקנות ההוצאה לפועל ופעל בניגוד לכתב מינויו בכך שלא הגיש דוחות שוטפים לראש ההוצאה לפועל ובכך שמכירת הנכס לא תואמה עם המוציא לפועל. בימ"ש דוחה איפוא בקשת זוכה בהתמחרות לאשרר את המכר, חרף הפגמים הנ"ל (פס"ד עליון 4.11.01 רע"א 2404/01). 221
- העליון מאשרר החלטות ראש ההוצאה לפועל והמחוזי לבטל הליכי הכינוס, לרבות אישור מכר שניתן ע"י ראש ההוצאה לפועל לבקשת הכונס, מאחר שהתברר כי זכותו של החייב הינה חוזית ואישית ומוגבלת (מכוח "חוזה משבצת תלת-צדדי" הידוע כ"חוזה משולש" שצדדים לו הם מינהל מקרקעי ישראל, כבעל המקרקעין, הסוכנות היהודית לא"י, כחוכרת המקרקעין, והרשות המקומית במעמד של בת-רשות במקרקעין), באופן שבו נדרשה הסכמת הסוכנות היהודית לכל העברת זכות של החייב לאחר. יודגש, כי במקרה הנדון הושגה הסכמה מפורשת בין הכונס לבין הסוכנות היהודית, לפיה הכונס יפנה מראש לקבלת הסכמת הסוכנות לכל הליך מימוש של המקרקעין, אך הכונס הפר הסכמה זו וכך ניתן אישור ראש ההוצאה לפועל מבלי שהוצגה בפניו ההסכמה המיוחדת הזו. המחוזי והעליון מתחו ביקורת קשה על הכונס ועל מהלכיו הנוגדים את חובות ההתנהגות והנאמנות המוטלות עליו. העליון מציין, באימרת אגב, כי, ע"פ ההלכה הנוהגת, "כאשר בעל קרקע מחכיר את הקרקע או נותן לאחר זכויות שימוש בה ומטיל על מקבל הזכות תנאים מוקדמים באשר לעבירות הזכות, כי אז לא יוכל מקבל הזכות להעבירה לאחר בניגוד לאותם תנאים", ולכן קובע העליון, לא ניתן היה לפעול במקרה הנדון בניגוד להסכם המשולש הנ"ל בלא הסכמת הגורמים המיישבים כנדרש. עוד מוסיף העליון כי במקרה הנדון צד ג' שרכש הנכס מהכונס לא היה תם לב, שכן ידע על מגבלות העבירות הנ"ל של זכות החייב (החלטה עליון 9.12.01 רע"א 7783/00 בנק הפועלים בע"מ נ' יאיר כהן). 361
- ראש ההוצאה לפועל מחויב לקיים דיון במעמד הצדדים לבירור בקשה לביטול אישור מכר שניתן על ידיו. כך נפסק, תוך שבית המשפט העליון מורה על השבת התיק שבפניו לראש ההוצאה לפועל לקיום דיון כזה (פס"ד עליון 18.5.98 רע"א 5080/97). 202
- העליון מבטל החלטות המחוזי וראש ההוצאה לפועל, שאישרו את המכר, חרף הפגם שנפל בו בכך שהכונס הסתיר מראש ההוצאה לפועל, בשלב הגשת הבקשה לאישור המכר, את העובדה שהחייבים הזמינו שמאות נגדית, ובכך שהכונס לא נתן לחייבים הזדמנות מעשית לבחון את ההצעה הזוכה בהתמחרות (שכן החייבים לא הוזמנו להתמחרות וטרם קיבלו שמאות נגדית פרטית אותה הזמינו). העליון קובע כי במקרה זה נפל בהליך פגם מהותי, המצדיק את ביטול אישור המכר. העליון קובע כלל: "מכירת מקרקעין בהוצאה לפועל, במיוחד מקום בו מדובר בדירתו של החייב, מן הראוי שתיעשה בזהירות ובקפדנות. חובה מיוחדת מוטלת, בעניין, זה, על כונס הנכסים. עליו לפעול תוך הקפדה יתירה על תקינות ההליכים." (פס"ד עליון 30.9.01 רע"א 2501/01). 220
- לעיתוי העלאת התנגדות יש חשיבות רבה, ושיהוי בהעלאת התנגדות עלול, לבדו, להביא לדחיית ההתנגדות, וזאת גם לאור הפגיעה הכרוכה בצדדים שלישיים הקשורים במכר המקרקעין (פס"ד עליון 21.12.06 רע"א 6301/05). 13
- רק במקרים חריגים ביותר תבוטל עסקת מכר, שכבר אושרה ע"י ראש ההוצאה לפועל ואף ניתן צו מכר והקונים שילמו התמורה ואף המסים כבר שולמו. במקרה הנדון בית המשפט דוחה נסיונו של חייב להחזיר הגלגל לאחור, בהתחשב בהלכה העקרונית הנ"ל, כשהיא מיושמת על עובדות המקרה (החלטה עליון 20.7.04 רע"א 4891/04). 70
- עילות לביטול אישור שניתן ע"י ראש ההוצאה לפועל להסכם מכירת מקרקעין : קנוניה בין הכונס לקונה, התוודעות הקונה לפגמים מהותיים בעסקת המכר עובר לאישורה ע"י רשם המקרקעין, אישור שניתן ע"ס שומות לא מעודכנות ועוד. (החלטה עליון 14.6.06 רע"א 2125/06). 37
- במסגרת בקשה לביטול הסכם מכר יש לקחת בחשבון גם השיקול של הגנה על קונה תם לב, כדי לתמרץ קונים פוטנציאליים להשתתף במכירות פומביות (החלטה עליון 14.6.06 רע"א 2125/06). 37
- החלטת מחוזי המוסיפה למקרים החריגים הנ"ל שנקבעו בעליון חריג נוסף, שלפיו ייבוטל אישור מכר מקרקעין. החריג הנוסף הוא פגמים מהותיים שנפלו בהליך המכר (דבר המכר לא הובא כלל לידיעת החייב), בנסיבות שבהן אין ביטוי מובהק לאינטרס ההסתמכות של רוכש הנכס. בימ"ש מאשר כאן את החלטת ראש ההוצאה לפועל לבטל אישור מכר, לאור הפגמים הרבים שנפלו בהליך המכר ולמרות חלוף הזמן הרב ממועד אישור המכר ועד מועד הגשת הבקשה לביטולו (פס"ד מחוזי ת"א 21.12.06 ע"א 2835/03). 88
- בית המשפט מאשרר החלטת ראש הוצאה לפועל לאשר המכר, חרף העובדה שהיתה רק הצעה אחת לרכש וחרף העובדה שסכום ההצעה נפל משווי הנכס למימוש מהיר ע"פ שומה שנערכה, והכל בשים לב לעובדות המקרה שלפיהן נקבע שהמכר הוא סביר וענייני (החלטה מחוזי ב"ש 16.6.97 בר"ע 1573/97). 162
- בית המשפט מבטל אישור שניתן ע"י ראש ההוצאה לפועל למכר, תוך קביעה של בית המשפט, לפיה נפל פגם חמור בהתנהלות הכונס, בכך שבהתמחרות הנוספת שקיים (ושבה זכתה בסופו של יום הצעה טובה פחות מההצעה הזוכה בהתמחרות הראשונה) נערכה מבלי שהכונס זימן להתמחרות הנוספת את כל משתתפי ההתמחרות הראשונה. בית המשפט קובע כי הרוכשת (שזכתה בהתמחרות השניה) לא הסתמכה על זכייתה בהתמחרות בתום לב, שכן היתה מודעת להליכי ההשגה על המכר, ולמרות זאת השקיעה המרץ בנכס (פס"ד 12.3.06 מחוזי ת"א בר"ע 3108/05). 181
- בית המשפט מאשרר החלטת ראש הוצאה לפועל לאשר מכר, לאור ההלכות הנוהגות. בית המשפט קובע מבחן של אחריות כל הנוגעים בדבר לתוצאה של אישור המכר שניתן בפועל, מבלי שהחייבים שותפו באופן מספיק בהליכי המכר. נפסק, כי גם לחייבים עצמם יש אחריות לפעול בתיק ההוצאה לפועל מהרגע שהתוודעו לקיומו, ולא לשבת בחיבוק ידיים. על החייבים גם להימנע משיהוי במהלכיהם. במקרה זה נפסק כי הכונס נהג לא כשורה בכך שלא זימן החייבים להתמחרות ואף הפר החלטות ראש ההוצאה לפועל למסור דיווחים לחייבים, אך מנגד מדובר במחדלים של החייבים שלא עשו דבר זמן רב וכן בכך שהמכר כבר אושר ואף הושלם ברישום ע"ש קונים תמי לב (פס"ד מחוזי ת"א 25.4.07 בר"ע 2498/04). 163
- בוטלה החלטת ראש הוצאה לפועל שאישרה מכר, לאור העובדה שהכונס נתן יד לעקיפת זוכה בהתמחרות, בכך שלאחר זכייתו של הנ"ל בהתמחרות הסכים הכונס לקבל, שלא בדרך של התמחרות חדשה, הצעה גבוהה יותר, שרק אותה הגיש לאישור ראש ההוצאה לפועל. בית המשפט מבטל המכר וקובע שבנסיבות הנ"ל היה על הכונס לפעול לעריכת התמחרות חדשה, או, לכל הפחות, לתת לזוכה המקורי זכות לשפר הצעתו (פס"ד מחוזי ירושלים 18.7.07 בר"ע 3243/07). 164
- נדחתה טענת חייב לפגם שנפל במכר: העליון מאשרר החלטות המחוזי וראש ההוצל"פ ופוסק, כי כונס הנכסים פעל כשורה ובאופן ראוי, כאשר הזמין שומה עדכנית משמאי אחר (שהשומה על פיה היתה נמוכה משומת השמאי הראשון), 4 חודשים לאחר קבלת השמאי הראשון, וזאת בנסיבות התיק שבהן השמאי השני הכיר טוב יותר את האזור הרלוונטי וכאשר היו אינדיקציות ברורות על כך שיש קושי במכירת הנכס. בסופו של יום, בית המשפט קובע שהמחיר שהושג ע"י הכונס הוא מחיר ריאלי וראוי. נדחתה טענת החייב לפגם בהליך בנסיבות אלו, וזאת גם בשים לב לכך שניתנה לחייב הזדמנות להביא רוכש מטעמו או לפדות הנכס, והוא לא עשה זאת (החלטה עליון 14.1.04 רע"א 5609/03). 198
- בימ"ש מאשר החלטת ראש ההוצאה לפועל שאישר מכר, לאחר שקיים דיון בהתנגדות החייב למכר ובבקשתו לעריכת התמחרות חוזרת. בימ"ש קובע, שמקרה זה העקרון של מיקסום תמורת המכר נסוג מפני העקרון של ניהול ההליך ההוגן, שכן נקבע עובדתית שהגורם שהציע הצעה משופרת לאחר ההתמחרות לא היה צד ג' תם לב שהתוודע להליכי המכר לאחר ההתמחרות, אלא אותו גורם היה בסוד הדברים כבר בשלב ההתמחרות, וכבש את הצעתו בזמן ההתמחרות ושלף אותה רק לאחר תום ההתמחרות. בימ"ש מגן כאן על תקינות והגינות הליכי המכר וההתמחרות, ואינו מאפשר עקיפתם (החלטה מחוזי ת"א 11.3.08 בר"ע 2416/07). 222
- בימ"ש מאשר החלטת ראש ההוצאה לפועל שאישר המכר. בימ"ש דוחה בקשה לביטול אישור המכר לאור קיומה של הצעת מכר משופרת ע"י צד ג' שלא נכח בהתמחרות, למרות הסיכוי התיאורטי שקופת הכינוס תועשר (תיאורטי משום שצד ג' חסר הון עצמי וצריך לגייס הלוואת משכנתא ואין וודאות שהדבר יצלח), ובשים לב, הן להסתמכותו הברורה של הזוכה בהתמחרות (שילם כל התמורה + נכנס לנכס וביצע בו התאמות) והן לחוסר תום הלב המסוים של צד ג', שנמנע מלהשתתף בהתמחרות, הגם שידע עליה והוזמן אליה, ושחתם על הסכם מכר עם החייב עצמו ולא עם הכונס (דבר אסור), מאחורי גבו של הכונס (פס"ד מחוזי ת"א 6.3.08 בר"ע 1144/08). 223
- בית המשפט מאשר החלטת ראש ההוצאה לפועל שלא לבטל אישור מכר, וזאת מבלי שהתקיים דיון פרונטלי בבקשה לביטול אישור מכר אלא ניתנה החלטה על סמך מסמכי הצדדים (סוגיה זו של הצורך בדיון פרונטלי לא נזכרה כלל ע"י בית המשפט וכנראה שגם לא הועלתה ע"י מי מהצדדים). ההחלטה לדחות בקשת אישור המכר אושרה ע"י בית המשפט, חרף פגמים מסוימים שנפלו בהתנהלות כונס הנכסים (הסתיר, למעשה, בבקשתו לאישור המכר את המגעים הסופיים עם החייבת ביחס לפדיון הנכס על ידה), כאשר בית המשפט קובע שפגמים אלו (שנפלו בהחלטה על אישור המכר) רופאו בבקשת החייבת לביטול אישור המכר, שכן בבקשה זו שטחה החייבת את כל העובדות הרלוונטיות. בית המשפט מאשר החלטת ראש ההוצאה לפועל, נוכח הסכמתו עם הקביעה המהותית, לפיה הצעת החייבת לפדות הנכס בתוך 180 יום אינה יכולה להתקבל, שכן היא אינה עולה בקנה אחד עם הצורך לממש המשכנתא במהירות וביעילות. בית המשפט משתית החלטתו על נתון נוסף, שלא הוצג לראש ההוצאה לפועל ונחשף רק בהליך בפני בית המשפט, לפיו כוונת החייבת היתה לאפשר את רכישת הנכס ע"י צד ג' (שלא זכה בהתמחרות), במסווה של פדיון ע"י החייבת, והכל במטרה להבריח הנכס מעיקול, מטרה פסולה (פס"ד מחוזי ת"א 1.4.08 בר"ע 2140/07). 248
- בימ"ש מבטל אישור מכר שניתן ע"י ראש ההוצאה לפועל, במקרה שבו סכום הזכיה בהתמחרות נופל משומת הנכס למימוש מהיר ושבו הן הזוכה הן החייב והן הכנ"ר (החייב בהליכי פשיטת רגל) לא הסכימו למכר ודרשו נסיונות מכירה נוספים. עוד התברר, כי במהלך הדיון בבימ"ש הוצעה הצעה המשפרת משמעותית את התמורה. בימ"ש מדגיש כי בנסיבות המקרה המיוחדות אינטרס ההסתמכות של הזוכה בהתמחרות (בעקבות אישור המכר) הוא מוגבל מאוד בשים לב לכל ההתנגדויות הנ"ל למכר שבימ"ש אומר ש"היה צפוי כי תוגש בר"ע על ההחלטה". בימ"ש קובע גם, כי לפני אישור המכר טרם התגבש אינטרס ההסתמכות של הזוכה בהתמחרות, בשים לב למשקל הרב שראש ההוצאה לפועל נתן בהחלטתו לאינטרס זה, שהתחרה באינטרס למיקסום התמורה (פס"ד מחוזי חיפה 18.6.08 בר"ע 3353/08). 265
- בית המשפט מאשר החלטת ראש ההוצל"פ לדחות בקשה לתיקון/שינוי פרטי רוכש נכס מקרקעין בהחלטת אישור המכר, למרות שבהסכם המכר (שאושר) נרשם שהנכס נרכש ע"י חברה בע"מ מסוימת וספציפית בתוספת המילים "בעצמה ו/או בעבור אחרים" ולמרות שהעסקה כבר דווחה לרשויות המס ובוצע כבר תשלום מס ע"י המערערות (שאינן הרוכש הרשמי). בית המשפט מתייחס לתיקון המבוקש כמהותי ולא כטכני, ולמעשה, כבקשה לבטל את אישור המכר לחברה הספציפית. בית המשפט קובע שזהות הזוכה בהתמחרות (ובפרוטוקול ההתמחרות אין כל ביטוי וסימן לזהות רוכשים אחרים/נוספים), בעיסקת מקרקעין, היא עניין מהותי, ואישור מכר של נכס מקרקעין חייב לכלול שם מפורש וברור, ו"אין ליתן אישור למכירת נכס ליישות משפטית נוספת, הסמויה מן העין". מעבר לכך בית המשפט קובע כי נסיון המערערות לקבוע, בדיעבד, זהות של רוכשים חדשים, מבלי שהללו השתתפו בהליך ההתמחרות, הוא נסיון הנגוע בחוסר תום לב. (פס"ד מיום 23.10.08 של בימ"ש מחוזי ת"א ב-בר"ע 2073/07 משולם לוינשטין הנדסה וקבלנות בע"מ נ' ח.מ.מ חוטים מוליכים בע"מ). 320
- העליון סוקר את ההלכה הפסוקה בסוגיה זו, אגב אישרור החלטות ראש ההוצל"פ והמחוזי לדחות בקשה של חייב לביטול אישור מכר של נכס מסחרי. וכך מסוכמת ההלכה: "מכירה לא תבוטל, מקום שהליכיה היו ידועים לחייב, גם אם נפלו בה פגמים, וכל עוד החייב לא נפגע מהם...אין מקום לבטל הליכי מכירה כאשר הפגמים שנפלו בהם אינם מהותיים, על פי הדין, הנסיבות, וגם השכל הישר בל ייפקד מושבו". נפסק שנדרשת בחינה של כל מקרה לגופו, הגם שבפסיקה נקבעה רשימה בלתי ממצה של עילות המטות את הכף לטובת אי-ביטול אישור המכר, וזו הרשימה: במקרה בו חל שיהוי ניכר בהגשת בקשה לביטול המכר; מקרה שבו הקונה היה תם-לב; ומקרה שבו ניתנו לחייב ארכות לרכישת הנכס והוא נמנע מניצולן. עוד נקבע, כי בהלכה הפסוקה נקבעו עילות חריגות המצדיקות ביטול המכירה, ואלו הן: מקרה שבו היתה קנוניה בין הקונה לבין הכונס; מקרה שבו הקונה ידע על הפגמים המהותיים שנפלו בעיסקת המכר עובר לקבלת אישורה; מקרה בו לא היתה בנמצא שומה עדכנית; מקרה בו החייב לא הוזמן להתמחרות. העליון מציין, כי במקרה הנדון החייב אכן לא הוזמן להתמחרות, אך לא היה בפגם זה כדי לפגוע באופן מהותי בזכויות החייב וניתנו לו הזדמנויות מספיקות להביא רוכשים או מציעים משלו (החלטה מיום 18.12.08 של בימ"ש עליון ב-רע"א 10518/08 רדואן סקאס נ' עו"ד דורון זר, כונס נכסים). 330
- בימ"ש מאשר החלטת ראש ההוצל"פ לדחות בקשה לביטול אישור מכר לנכס מיוחד (נכס המשמש כבית אבות/בית חולים), למרות פגמים שונים בהתנהלות כונס הנכסים (הסתיר מידע בדבר זיקה משפחתית בין הקונה לבין מנהלי הנכס; לא יידע את החייבת בפרטי הצעה משופרת אותה קיבל לאחר ביצוע ההתמחרות; לא נתן לזוכה בהתמחרות ולאחרים הזדמנות של ממש להתחרות בהצעה המשופרת; לא פעל באופן מספיק כדי להשיא את התמורה) וגם למרות שהנכס נמכר במחיר הנופל מהשומה, כאשר לגבי הפגמים נפסק שאלו נרפאו בכך שראש ההוצל"פ דן בהם בטרם אישור המכר והתייחס אליהם וכאשר לגבי המחיר הנמוך נקבע שהחייבת לא הביאה כל הצעת רכש עניינית מטעמה. בימ"ש נותן משקל גם לאינטרס הסתמכות הקונה, שכבר שילם מלוא התמורה ותפס חזקה וערך שינויים בנכס ומדובר ב"מעשה עשוי" (פס"ד מיום 31.12.08 של בימ"ש מחוזי בת"א ב-בר"ע 1109/08 אבניאל בע"מ נ' הבנק הבינלאומי הראשון בע"מ). 331
- בימ"ש מאשר החלטת ראש ההוצל"פ לבטל אישור מכר, לאור העובדה שהאישור ניתן בנסיבות בהן, בשל טעות, לא הובאה בפני ראש ההוצל"פ בעת האישור תגובה (שנתבקשה) של גורם רלוונטי שהעלה בתגובתו הצעת רכש משופרת, וממילא לא נתקיים כל דיון ענייני בהצעה המשופרת. בימ"ש נותן משקל רב גם לאלה: ראשית, לא נוצרה ולא יכולה היתה להיווצר הסתמכות של ממש מצד הרוכש שאושר, מאחר שחלף זמן קצר בלבד מיום האישור עד יום ביטולו; ושנית, לאחר ביטול האישור זכה צד ד' אחר בהתמחרות והמכר אושר לו (בהיעדר עיכוב הליכים) והנכס נמכר במחיר גדול בהרבה מזה שבהחלטת האישור שבוטלה (פס"ד מיום 11.1.09 של בימ"ש מחוזי בת"א ב-בר"ע 1503/07 צבי נייר בע"מ נ' ה.ר.ו.א.ק בע"מ). 332
- בימ"ש מבטל קביעה של בימ"ש לענייני משפחה בערכאה הדיונית שבה לא אושר מכר מוצע ובימ"ש שלמטה הורה על ביטול תוצאות ההתמחרות. בימ"ש של ערעור סוקר את ההלכה הפסוקה ומצביע בה על שני זרמים מנוגדים בשאלת סופיות ההליכים של מכר ע"י כונס (זרם הקורא למקסם את תמורת המכר גם במחיר של פגיעה בוודאות הליכי המכר, וזרם נגדי השם את הדגש על אינטרס ההסתמכות של הקונים ושל המשתתפים בהתמחרות) וקובע, כי במקרה הנדון הוא הולך בדרך של הפסיקה ששמה את הדגש על אינטרס ההסתמכות, ולכן נותן תוקף לזכיה בהתמחרות, למרות שבמקרה זה לא נחתם חוזה מכר ולא אושר המכר, ולאור הסדר פשרה שנעשה בין הצדדים שבו סוכם על תנאי המכר (משופרים) (פס"ד מיום 8.1.09 של בימ"ש מחוזי בנצרת ב-בר"ע 190/08 חן שירי נ' עו"ד אביאב אריה, כונס נכסים). 333
- בימ"ש מאשר החלטת ראש ההוצל"פ שלא לאשר מכר של חנות, נוכח העובדה שבטרם הובאה בקשה לאישור המכר בפני ראש ההוצל"פ סולק מלוא החוב בהוצל"פ (פרט לסך זניח של כ- 300 ₪) ע"י צד ג' אלמוני (!), שכנראה יש לו טענות לגבי זכויות בנכס. הוחלט כאמור שלא לאשר המכר, חרף בקשה משותפת לחייב + צד ג' הרוכש המוצע + הכונסת, כאשר בימ"ש מאמץ עמדת ראש ההוצל"פ, לפיה הליכי כינוס אינם מטרה בפני עצמה, אלא אמצעי בלבד לגביית החוב, ולפיה רצונם של בעלי הדין בצו פורמאלי לפי סעיף 34א לחוק המכר (מדובר בכינוס למימוש עיקול שהוטל לטובת הזוכה, ולא למימוש משכנתא), שיימרק הנכס מכל זכויות והערות, אינו רלוונטי. בימ"ש גם דוחה הטענה לפיה ראש ההוצל"פ היה מוסמך וצריך להתחקות אחר זהות ומניע הגורם שסילק החוב (פס"ד מיום 12.1.09 של בימ"ש מחוזי בת"א ב-בר"ע 1856/08 הנדקנופף דוד נ' בנק הבינלאומי). 334
- בימ"ש מאשר החלטת ראש ההוצל"פ לאשר מכר ולדחות, באותו מעמד (בטרם האישור), בקשת חייב לפדות את מלוא החוב המובטח לזוכה (הנושה המובטח), כולל הוצאות כינוס, על יסוד הקביעה, שטובת יתר נושי החייב הרגילים מצדיקה את מכר הנכס (גם הנושים הרגילים צפויים ליהנות בנסיבות מתמורת המכר, העולה על גובה החוב המובטח). בימ"ש דוחה טענת החייב בנסיבות, כאילו הנושים הרגילים לא יינזקו שכן הפדיון יביא לניקוי הנכס מהמשכנתא והנושים יוכלו לפעול בהליכי כינוס נפרדים למימוש הנכס. למעשה, בית המשפט מכפיף את זכות הפדיון של החייב המעוגנת בסעיף 13(א) לחוק המשכון לאינטרס של נושי החייב לאי-מימוש זכות הפדיון ולהמשך הליכי המכר. הערה שלנו: מדובר בהלכה תקדימית מרחיקת לכת, שמסייגת כאמור זכות קוגנטית שניתנה לחייב בחוק. בימ"ש קובע שזכות הפדיון "מוצתה בנסיבות העניין" (גם לאור אישור המכר), אך להבנתנו מאחר שבקשת הפדיון הועלתה לפני אישור המכר, לא ניתן לקבוע שזכות הפדיון מוצתה עם אישור המכר (פס"ד מיום 30.12.08 של בימ"ש המחוזי בת"א ב-בר"ע 1569/08 בורשטיין צחי נ' משכן בנק הפועלים). 335
- בימ"ש מאשר החלטת רשם ההוצאה לפועל לבטל אישור מכר שניתן, לאור הפגמים שנפלו בהליך המכר (הכונס לא פירסם הנכס למכירה ולא נערכה התמחרות), פגמים שבנסיבות העניין (בהן מחיר הנכס עולה על סכום החוב המובטח, באופן שאמור להותיר בידי החייב כספים לאחר מימוש הנכס) פוגעים קשות בזכות החייב להשאת תמורת המכר. יצוין, כי בימ"ש קובע שהמחיר שהושג במכר הינו סביר ואף מגובה מבחינה שמאית וכי החייב לא היה תם לב בהליכי הכינוס, אך עדיין הפגמים הנ"ל מחייבים לאור ההלכה הפסוקה (שנסקרה בפסה"ד) את ביטול המכר (פס"ד מיום 28.12.08 של בימ"ש מחוזי חיפה רצ"פ 3374/08 מעון רמת טבריה נ' זיתוני חגית). 380
- בימ"ש מאשר החלטת רשם ההוצאה לפועל לדחות בקשת חייב לביטול אישור מכר. מדובר היה במקרה מיוחד, שבו החייב שילם את מלוא יתרת החוב בתיק ההוצאה לפועל שבו מונה הכונס (פרט להוצאות הכינוס ולשכ"ט הכונס) בדיוק ביום בו אושר המכר, אך החייב לא פעל בהתאם להחלטת רשם ההוצאה לפועל שאיפשר לחייב לסגור התיק ולבטל ההליכים כנגד תשלום ההוצאות ושכה"ט, ולפיכך המכר הושלם ותמורת המכר חולקה בין הנושים הרבים של החייב. יצוין, כי בית המשפט נותן משקל גדול בהחלטתו לעובדת קיומם של נושים ומעקלים רבים (ומזכיר בהקשר זה את ההלכה לפיה על הכונס לדאוג גם לאינטרסים של שאר הנושים והמעורבים בהליכי הכינוס), באופן שבו ביהמ"ש קובע, למעשה, שמכירת הנכס בנסיבות היתה מוצדקת שכן היא היתה לטובת שאר הנושים והמעקלים של החייב, וזאת חרף אי-הסבירות הלכאורית של מימוש הנכס רק בשל הוצאות הכינוס ושכה"ט (פס"ד מיום 15.7.09 של בימ"ש מחוזי ת"א בר"ע 1517/04 עמי בן צבי נ' עו"ד פביאן סלמן – כונס נכסים). 381
- ביהמ"ש מקבל ערעור על החלטת רשם ההוצאה לפועל לאשר מכר ומבטל את ההחלטה. ביהמ"ש קובע כי התקיימו פגמים חמורים מהותיים ומצטברים בהליכי המכר שמצדיקים את ביטול הליכי המכר ואת עריכתם של הליכי מכר חוזרים. הפגמים שנפלו כללו: אי-המצאת בקשת הכונס לאישור המכר לידי החייב (לשם קבלת תגובתו), ציון שגוי בפרוטוקול ההתמחרות כי החייב נכח בהתמחרות בזמן שאין חולק על כך שהחייב לא נכח בהתמחרות, ואי-המצאת חוות הדעת העדכנית לגבי שווי הנכס לידי החייב (לבחינתה וכדי שהוא יוכל להגיש חוות דעת נגדית). ביהמ"ש שם דגש חזק על החובה לנהוג עפ"י הוראות חוק ותקנות ההוצאה לפועל בהליכי כינוס ומכר בכינוס, שכן יש בהוראות אלו כדי לאזן בין זכויות הצדדים ולהתוות "פרוצדורה מוסדרת ומדויקת למכירת המקרקעין". בהקשר זה קובע ביהמ"ש כי "יש לדקדק במיוחד בהוראות הדין בדבר מכירת מקרקעי החייב, משהמדובר במימוש דירת מגורי החייב ויש לדאוג לנהל את כל שלבי ההליך ביושר והגינות". יחד עם זאת מוסיף ביהמ"ש: "...מוכנה אני להניח, מבלי להכריע בדבר, כי יתכנו מקרים חריגים בהם בית המשפט ייעתר מכוח סמכותו הטבועה, או כל סמכות אחרת, "לרפא" פגמים או חסרים פרוצדוראליים לא מהותיים בהליכי המכר, ובלבד שהדבר אינו מביא לעיוות דין ופגיעה בזכויות החייב מעבר למידה הדרושה והראויה." (רצ"פ (מחוזי ת"א) 1382-09 מקייטן נ' בנק לאומי לישראל בע"מ (לא פורסם, 20.7.10)). 616
פדיון הנכס הממושכן ע"י החייב
- זכות הפדיון המעוגנת בסעיף 13 לחוק המשכון חלה גם על משכנתא, ע"פ פירושן הנכון של הוראות חוק המקרקעין (החלטה מחוזי חיפה 8.7.07 בר"ע 1779/07). 149
- זכות הפדיון המעוגנת בסעיף 13 (א) לחוק המשכון היא זכות אישית של החייב, והוא לא רשאי להעבירה לצד שלישי, גם אם החייב עצמו אינו יכול כלכלית לבצע פדיון. הענקת זכות כזו לצד שלישי אינה מתיישבת עם עקרון תום הלב בניהול הליכים משפטיים, שכן יש בה מתן זכות קדימה לצד שלישי, שפוגעת במשתתפי ובזוכה ההתמחרות (פס"ד מחוזי ת"א 4.7.07 בר"ע 2564/05). 148
- בית המשפט מאשר החלטת ראש ההוצאה לפועל לדחות בקשת חייב לביטול אישור מכר, תוך שנקבע שאין לאפשר לחייב לפדות נכס בזמן ובתנאים שיאריכו במידה רבה את משך הליכי המכר (התבקשה ארכה של 180 יום לפדיון העצמי). עוד נקבע, כי אין לאפשר רכישת הנכס ע"י צד ג' במסווה של פדיון הנכס ע"י החייב, כאשר מטרת ההסוואה היא הברחת הנכס מעיקול. בית המשפט מדגיש כי זכות הפדיון נתונה לחייב, ולו בלבד (פס"ד מחוזי ת"א 1.4.08 בר"ע 2140/07). 248
- ביהמ"ש מאשר החלטת רשם ההוצל"פ לדחות בקשת חייב לפדות הנכס שבכינוס, הן מאחר שמדובר בבקשה כללית וסתמית שאף נכללה בה בקשה לארכה בלתי סבירה לתשלום באופן שעלול לסכן את הליכי המימוש, והן מאחר שלא מדובר בבקשת החייב לפדות הנכס בעצמו, אלא באמצעות אחרים, צדדי ג', דבר בלתי חוקי ופסול, לגישת ביהמ"ש. ביהמ"ש קובע שזכות הפדיון לאחר קיום התמחרות שמורה לחייב עצמו בלבד, והוא אינו יכול להעבירה לאחר. כמו כן, יש בהצעת פדיון כזו משום עקיפה בלתי ראויה של הליכי ההתמחרות (בר"ע 1118/08 (מחוזי ת"א) לוי נ' אלקיים (טרם פורסם, 3.8.09)). 521
- בת של חייב שנפטר, כאשר טרם נקבע מיהם יורשי החייב, אינה בגדר "החייב" וכדי לזכות במעמד לגבי זכות לפדיון עליה לראות כי נפגעה זכותה, והבת במקרה זה לא הראתה זאת (החלטה מחוזי חיפה 8.7.07 בר"ע 1779/07). 149
- פדיון משכנתא אינו מהווה מכר ע"י רשות (סעיף 34א' לחוק המכר), ולכן הפדיון מביא אך למחיקת המשכנתא הנפדית (ובמקרה של פדיון ע"י צד ג', לרישום משכון חדש להבטחת זכות החזרה שלו אל החייב, ע"פ סעיף 14 לחוק המשכון), כאשר הנכס נותר רשום ע"ש בעליו המקוריים (החלטה מחוזי חיפה 8.7.07 בר"ע 1779/07). 149
- ע"פ ההלכה, לאחר שניתן ע"י ראש ההוצאה לפועל אישור סופי למכירת הנכס (לצד שלישי), אין ראש ההוצאה לפועל רשאי לבטל את הכרזתו על הקונה, אלא אם כן קיימת עילת ביטול בשל פגם מהותי בהליך (החלטה עליון 18.6.06 רע"א 4356/06). 36
- החלטה המאשרת החלטת ראש הוצאה לפועל לדחות בקשת חייב (חוזרת) לפדיון הנכס, כאשר המכר לצד ג' כבר אושר ע"י ראש ההוצאה לפועל, וזאת לאור איזון האינטרסים הדרוש בנושא ביטול מכר שאושר ע"פ ההלכה הפסוקה ברע"א 4891/04 ובנסיבות המקרה (החלטה מחוזי חיפה 12.6.06 בר"ע 360/06). 61
- בית המשפט מאשר החלטת ראש ההוצאה לפועל לדחות בקשה נוספת של חייב למתן ארכה של 10 ימים לפדיון הנכס בהצעה הזוכה בהתמחרות, וזאת כאשר טרם אושר המכר. בית המשפט קובע כי יש לשים גבול, נוכח איזון האינטרסים הדרוש, לזמן המוקצה לחייב לפדות הנכס, כאשר במקרה זה ניתן לחייב זמן של מעל חודש לשם פדיון הנכס, ואף בקשת הארכה הראשונה שהגיש החייב ךשם הפדיון התקבלה. יש לציין, כי הנכס לא משמש את החייב ו/או את בני משפחתו, כך שאין מדובר בהיבט המגורים (החלטה מחוזי ת"א 30.3.08 בר"ע 1046/08). 247
- מחלוקת פוסקים בעליון בשאלה המשפטית העקרונית של זכותו של חייב לפדות בית מגוריו בסכום נטו: השופט לוי, בדעת מיעוט, קבע שיש זכות כזו באופן עקרוני (אמנם בפשיטת רגל, אך נראה שהדברים במהותם חלים גם בהוצאה לפועל), תוך שנימק ופירט הדברים באריכות, ואילו השופטים ברק וריבלין, בחוות דעת קצרצרות ולא מנומקות, השאירו השאלה בצריך עיון, מאחר שלשיטתם יכלו להצטרף למסקנת השופט לוי (קבלת ערעור החייבים ואישור הסדר הפשרה, שבו מגולמת הצעת החייבים לפדיון בסכום נטו), גם ללא הכרעה בשאלה התקדימית. (פס"ד עליון 12.8.04 ע"א 2000/01). 68
- דיון והכרעה בשאלת זכותו של חייב בהוצאה לפועל לפדות נכס מקרקעין למגורים בתמורה לתשלום "סכום נטו" (סכום השווה לסכום ההצעה הגבוהה ביותר שהוצעה בהתמחרות, בניכוי תשלומי המס המגיעים לרשויות). בית המשפט לא מאפשר לחייב הנדון לפדות את הנכס הממושכן בסכום נטו, הן לאור כך שהשאלה המשפטית של זכות החייב לפדיון בסכום נטו הושארה בצריך עיון בעליון בע"א 2000/01 וגם ב-רע"א 1097/01 בעליון, הן לאור העובדה שלא מתקיים במקרה הנדון הרציונאל המרכזי בסוגיה של הגנה על חייב שמתגורר בנכס והן משום שהחייב לא הוכיח הנתונים עליהם ביסס הצעתו (פס"ד מחוזי ת"א 18.12.06 בר"ע 1080/06). 81
- זכות החייב לפדיון משמעותה פירעון מלוא החוב המובטח במשכון, ולא רק הסכום ע"פ ההצעה הזוכה בהתמחרות. מכאן, שלחייב שלא השתתף בהתמחרות לא עומדת זכות לפדות את הנכס בסכום הזכיה בהתמחרות, אם סכום זה נופל מהסכום המובטח כולו, ואפילו אם הזוכה מסכים לפדיון, לא ניתן לפדות, מפאת האינטרסים של משתתפי ההתמחרות (החלטה מחוזי ת"א 24.8.07 בר"ע 2140/07). 183
- לאחר אישור המכר של הנכס אין לחייב זכות לפדות את הנכס (פס"ד עליון 24.5.72 ע"א 555/71). 184
- בית המשפט מאשר החלטת ראש ההוצאה לפועל לדחות טענת ערבה וממשכנת לפיה אין לה זכות לפדות את הנכס במחיר נטו. בית המשפט חוזר על ההלכה הפסוקה ומסכמה כך: "על דעת הפסיקה המקובלת היום, אין לאפשר פדיון במחיר נטו, למרות שיש מקום לשקול אפשרות זו, במקרים חריגים ומיוחדים, משהמדובר בדירת מגורים". יש לציין, כי במקרה הנדון לא היה מדובר בדירת מגורים, אך בית המשפט לא מדגיש נימוק זה בהחלטתו, כי אם אם את הנימוק לפיו הצעת הפדיון שהועלתה היתה ערטילאית ובלתי סבירה, בשל כך שלא הוצגו ראיות רציניות ומספיקות להוכחת תחשיב הנטו הנטען (פס"ד מחוזי ת"א 2.1.08 בר"ע 1223/07). 209
- בית המשפט משתית את החלטתו שבה דחה בקשת חייבים לביטול אישור מכר, בין היתר, על נימוק, לפיו קבלת הבקשה (פדיון המשכנתא) היתה פוגעת באינטרסים של שאר נושי החייבים, שכן נושים אלו לא היו זוכים ליהנות במצב כזה מהליכי הכינוס ורק הנושה המובטח היה נהנה מכך. בימ"ש מאזכר בהקשר זה ההלכה לפיה כונס מרגע מינויו אינו משמש עוד כסוכנו או שליחו של הנושה המובטח אותו הוא מייצג ולכונס אסור, לכן, להתייחס אך ורק לאינטרס של הנושה המובטח. בעשותו כך, בימ"ש מכפיף למעשה את זכות הפדיון של החייב לזכות נושי החייב לקבלת חלק מתמורת הנכס במכר. בימ"ש משאיר בצריך עיון את השאלה האם זכות הפדיון היא קוגנטית, בשים לב לכך שהחייבים חתמו בעבר על הסדר שבו ויתרו על זכות זו (פס"ד מחוזי ירושלים 25.8.08 בר"ע 494/08). 296
- בימ"ש של פש"ר מאבחן את ההלכה הפסוקה המכירה עקרונית בזכות חייב לפדיון בסכום "נטו", ודוחה את בקשת בנו של החייב לפדות דירת המגורים (עבור החייב) בסכום נטו. בימ"ש מוכן לראות בבן של החייב כהצעה עבור החייב, אך דוחה ההצעה מאחר שהתנאים בהם הותנתה ההצעה הם מסובכים ומורכבים, וגורמים לסיכון שיש בו כדי להפוך את ההצעה לרעה יותר מבחינת הנושים (החלטה מיום 1.12.08 של בימ"ש מחוזי ת"א ב-בש"א 23820/07 (פש"ר 2069/05) משולם ישראל ושרית נ' עו"ד יניב אינסל). 328
- בימ"ש מאשר החלטת ראש ההוצל"פ לאשר מכר ולדחות, באותו מעמד (בטרם האישור), בקשת חייב לפדות את מלוא החוב המובטח לזוכה (הנושה המובטח), כולל הוצאות כינוס, על יסוד הקביעה, שטובת יתר נושי החייב הרגילים מצדיקה את מכר הנכס (גם הנושים הרגילים צפויים ליהנות בנסיבות מתמורת המכר, העולה על גובה החוב המובטח). בימ"ש דוחה טענת החייב בנסיבות, כאילו הנושים הרגילים לא יינזקו שכן הפדיון יביא לניקוי הנכס מהמשכנתא והנושים יוכלו לפעול בהליכי כינוס נפרדים למימוש הנכס. למעשה, בית המשפט מכפיף את זכות הפדיון של החייב המעוגנת בסעיף 13(א) לחוק המשכון לאינטרס של נושי החייב לאי-מימוש זכות הפדיון ולהמשך הליכי המכר. הערה שלנו: מדובר בהלכה תקדימית מרחיקת לכת, שמסייגת כאמור זכות קוגנטית שניתנה לחייב בחוק. בימ"ש קובע שזכות הפדיון "מוצתה בנסיבות העניין" (גם לאור אישור המכר), אך להבנתנו מאחר שבקשת הפדיון הועלתה לפני אישור המכר, לא ניתן לקבוע שזכות הפדיון מוצתה עם אישור המכר (פס"ד מיום 30.12.08 של בימ"ש המחוזי בת"א ב-בר"ע 1569/08 בורשטיין צחי נ' משכן בנק הפועלים). 335
- בימ"ש דוחה בקשת חייב לביטול אישור מכר, תוך דחיית טענת החייב לפיה על הזוכה והכונס להסכים לתנאי החייב למימוש זכות הפדיון שניתנה לו. ביהמ"ש קובע, כי זכות החייב לפדיון היא בערכים ברוטו וכי עדיפות זו של החייב על פני זוכה בהתמחרות כפופה לכך שהחייב ישלם לזוכה את מלוא סכום ההצעה הזוכה בהתמחרות, בתוך זמן קצר (במקרה זה ניתן לחייב פרק זמן נדיב של 60 יום) וללא כל התניה שהיא (במקרה זה נדחתה בקשת החייב להתנות הצעת הפדיון בביטול עיקול שהוטל ע"י הזוכה על נכס אחר של החייב) (פס"ד מיום 19.4.09 של בימ"ש מחוזי חיפה רצ"פ 12474-03-09 רבקה הירש נ' בנק לאומי לישראל בע"מ). 387
- ביהמ"ש בפס"ד עקרוני קובע, כי לראש ההוצאה לפועל יש סמכות לדרוש מחייב המבקש לפדות משכנתא/משכון (כלומר מבקש לפרוע את חובו לזוכה) לחשוף את מקורות המימון שבאמצעותו מתכוון החייב לבצע הפדיון, והכל בנסיבות שבהן מתעורר חשד שהחייב חובר לצד ג' ומנסה לבצע מכר פרטי סמוי המבקש לעקוף את ההתמחרות הגלויה ואת תוצאתה. במקרה שנדון בפסה"ד אישר ביהמ"ש את החלטת ראש ההוצאה לפועל להורות לחייבת לחשוף את מקורות המימון, בנסיבות שהעלו חשד למכר סמוי כאמור, ומשסירבה החייבת לחשוף מקורות אלו בחרה החייבת לחזור בה מבקשת פדיון המשכנתא, תוך מחאה על כך שראש ההוצאה לפועל פגעה בפרטיותה, מחאה שביהמ"ש קבע שאינה מוצדקת (פס"ד מיום 29.5.08 של בימ"ש מחוזי ת"א בר"ע 2183/06 נועם מוניק נ' הבנק הבינלאומי). 405
פדיון הנכס הממושכן ע"י צד שלישי, לרבות בנק מממן
- לכאורה, בנק מממן שפודה משכון קודם שרובץ על הנכס (לצורך מתן הלוואה המובטחת במשכנתא) זכאי, ע"פ סעיף 14 לחוק המשכון, לפטור מהענקת דיור חלוף, פטור לו היה זכאי בעל המשכון הקודם שנפדה. בית המשפט לא קובע כך סופית ובמפורש, אך רומז לכך (פס"ד מחוזי ירושלים 14.6.07 בר"ע 3089/07). 147
- פדיון משכנתא אינו מהווה מכר ע"י רשות (סעיף 34א' לחוק המכר), ולכן הפדיון מביא אך למחיקת המשכנתא הנפדית (ובמקרה של פדיון ע"י צד ג', לרישום משכון חדש להבטחת זכות החזרה שלו אל החייב, ע"פ סעיף 14 לחוק המשכון), כאשר הנכס נותר רשום ע"ש בעליו המקוריים (החלטה מחוזי חיפה 8.7.07 בר"ע 1779/07). 149
מכר עצמי
- ביהמ"ש מאשר החלטת רשם ההוצאה לפועל שלא להתיר מכר עצמי, מאחר שבקשת החייבים להתיר להם לבצע מכר עצמי (עפ"י הוראות 81ב1(ב)(3) לחוק ההוצאה לפועל) היתה חסרה פרטים ומסמכים מהותיים לגבי שווי דירת המגורים ולגבי פרטי וסכום המכר המבוקש של הדירה. ביהמ"ש אומר כך: "החייב נדרש להוכיח, להנחת דעת ראש ההוצאה לפועל, כי ההליך אותו הוא נוקט לא יפגע בנושה, ועל כן, על המבקש להודיע לרשם ההוצאה לפועל פרטים מהותיים, לכל הפחות ערך הנכס (על ידי המצאת ראיה כלשהיא לגבי המחיר שבו ניתן למכור את הנכס). הודעה כללית, לפיה בכוונת המבקשים למכור את הנכס, אינה ממלאת אחרי הוראות הסעיף הנ"ל." יחד עם זאת נפסק, כי לא חלה על החייבים "חובה להבטיח בשלב זה כי התמורה תגיע לנושה, שהרי ההסכם עם אותו צד ג' טעון אישור רשם ההוצאה לפועל.." (רע"צ (שלום חדרה) 23600-03-10 שטרית נ' בנק לאומי למשכנתאות בע"מ (לא פורסם, 6.6.10)). 617
מעמד לצדדים שלישיים בהליכי מימוש משכנתא
- הושארה בצריך עיון השאלה האם מן הראוי, שבאופן יזום, ייעורבו צדדים שלישיים (דוגמת בעלי זכויות אובליגטוריות או מעין-קנייניות נטענות במקרקעין) בהליכי מימוש משכנתא (פס"ד עליון 21.12.06 רע"א 6301/05). 13
- בימ"ש מאשר החלטת ראש ההוצאה לפועל שלפיה נדחתה בקשת צד ג' להצטרף לתיק מימוש משכנתא כצד "נוגע בדבר". מדובר כאן באדם שהינו הפרוד של בעלת הדירה ומי שמתגורר בדירה לבדו במשך שנים ומי ששילם את החזרי הלוואת המשכנתא במשך שנים ואף מי שמשמש כערב לחובות בעלת הדירה לבנק הזוכה. בימ"ש פוסק, כי לא קיימת כל עילה מוכרת בדין ליתן לצד ג' הנ"ל מעמד של "נוגע בדבר", כאשר בימ"ש מדגיש את העובדה שאותו צד ג' כבר נוקט בהליך משפטי מתאים בביהמ"ש המוסמך להצהיר על זכותו במחצית דירת המגורים (הליך שטרם הסתיים) (פס"ד מחוזי ת"א 29.7.08 בר"ע 2322/07). 257
- במקרה שנדון בעליון בתיק פשיטת רגל, היתה אחידות דעים בין 3 שופטי ההרכב, כי החלטת המחוזי היתה פגומה, בכך שנאמרו בה דברי ביקורת קשים על מושב שבסמכותו לאשר חילופי הדיירים בנכס המריבה, מבלי שנציגות המושב היתה צד להליך ומבלי שניתנה לה הזדמנות של ממש להגיב לדברים. עולה מדברי הבקורת של בית המשפט, כי מן הראוי היה לזמן המושב להליכים (פס"ד עליון 12.8.04 ע"א 2000/01). 68
- כונס מחויב גם כלפי שוכר הנכס נשוא הכינוס (פס"ד מחוזי חיפה 27.2.07 ה"פ 172/04). 142
צד שלישי שטוען לזכות בנכס נשוא הכינוס
- בית המשפט מפרש סעיף 57 לחוק ההוצאה לפועל הדן בעניין, תוך אנאלוגיה לסעיף 28 לחוק, כך שלראש ההוצאה לפועל אין סמכות לשמוע ראיות ולהכריע במחלוקת עובדתית לגבי טענת צד שלישי לפיה יש לו זכות (בעלות או אחרת) הנכס (פס"ד מחוזי חיפה 7.9.92 בר"ע 698/92). 169
- בימ"ש עושה אבחנה בין טענת צד ג' לקיומה של זכות במקרקעין שניתן צו לפינויים (ע"פ סעיף 65 לחוק ההוצאה לפועל), לבין צד ג' שרק טוען כי נפלה בצו הפינוי ובהליכי ההוצאה לפועל טעות בזיהוי הנכס. נפסק, כי במקרה הראשון הסמכות לברר הטענה המהותית היא של בית המשפט (אליו מפנה ראש ההוצאה לפועל ע"פ סעיף 65 הנ"ל) ואילו במקרה השני הסמכות לברר את הטענה הטכנית (של טעות בזיהוי הנכס) מסורה לראש ההוצאה לפועל. נפסק, כי במקרה אחרון זה על ראש ההוצאה לפועל לברר האם אכן יש ממש בטענת צד ג', לפיה הנכס הרשום בפסה"ד לפינוי אינו זהה לנכס שכנגדו, פיסית ובפועל, ננקטים הליכי הפינוי. במקרה שנדון בפסה"ד מקבל למעשה בית המשפט את הטענה בדבר טעות בזיהוי הנכס (הוכח שצו הפינוי חל על נכס שמוגדר בשטח אחרת ממה שרשום בפסה"ד לפינוי), אך הבקשה לעיכוב הליכי הפינוי נדחית מאחר שצד ג' המבקש לא הוכיח שיש בידיו זכות חוקית כלשהי בנכס (החלטה שלום ראשל"צ 16.1.08 בש"א 4874/07, ה"פ 415/07). 219
טענות לגבי תוקפו של שטר המשכנתא
- נדחתה טענת חייב, לפיה פקע תוקפו של שטר המשכנתא לאור זאת שהשעבוד של דירת המגורים נעשה להבטחת הלוואה מסוימת, שכבר נפרעה. נפסק, לאחר הפעלת כללי פרשנות חוזה (פרשנות הסכם המשכנתא), כי החייב לא הוכיח טענתו הנ"ל, הסותרת את לשון הסכם המשכנתא המדברת על כך שהשעבוד נעשה להבטחת כל החובות לבנק המשעבד. (פס"ד עליון 12.7.06 ע"א 6055/04). 28
- חזקה על מי שחותם על מסמך משפטי, ובכלל זה שטר משכנתא, כי קרא, הבין והסכים לתוכנו, ובמיוחד כך הדבר כאשר המסמך נוגע לנכסיו, כדוגמת שטר משכנתא (פס"ד עליון 12.7.06 ע"א 6055/04). 28
- התקבלה טענת בני זוג (הלכת השיתוף) לפיה אין תוקף לשטר משכנתא ביחס לחוב בגינו נפתח תיק ההוצאה לפועל, וזאת, הן משום שהבנק לא יצא ידי חובת גילוי דבר הערבות המתגלגלת והגורפת לגבי החוב הספציפי והן משום שלא הוכח קשר וזיקה בין החוב שבגינו נפתח תיק ההוצאה לפועל לבין שטר המשכנתא (פס"ד מחוזי ת"א 6.3.07 ה"פ 1106/04). 140
- אושרה החלטת ראש הוצאה לפועל, שדחתה טענת חייב, לפיה יש לסגור תיק ההוצאה לפועל למימוש משכנתא משום שאין מתאם בין הנכס נשוא התיק לבין הנכס כפי שהיה רשום בעבר במרשם המקרקעין. נפסק, כי לראש ההוצאה לפועל היתה סמכות לפרש את המסמכים השונים שהוגשו לו ולקבוע כי יש אכן מתאם כזה, מה עוד שהחייב התחכם ולא טען כי מדובר בנכס פיסי אחר (פס"ד מחוזי ת"א 27.2.07 בר"ע 1795/06). 143
עיכוב הליכי מימוש משכנתא עד להכרעה בתובענה לפס"ד הצהרתי על הזכויות בנכס המשועבד
- מאזן הנוחות נוטה לכיון עיכוב ההליכים (החלטה עליון 3.7.06 רע"א 4795/05). 32
- עיכוב הליכים ייעשה גם כאשר בקשת העיכוב מוגשת ע"י צד שלישי (לא החייב) הטוען, במסגרת תובענה לסעד הצהרתי שהגיש, כי יש לו זכויות בנכס המשועבד (החלטה עליון 2.11.06 ע"א 7770/06). 35
- הצגת השיקולים המנחים בסוגיית עיכוב החלטה הנוגעת למימוש בטוחות, תוך שימת דגש על כך שכאשר מדובר במימוש בטוחה על נכס מקרקעין, נוטים בתי המשפט לעכב את ביצוען של החלטות, מתוך חשש שלא ניתן יהיה להחזיר את המצב לקדמותו (החלטה עליון 28.8.05 ע"א 6842/05). 51
- על צד הטוען לבטלות המשכון בהליך בבית המשפט לבקש סעד של עיכוב הליכי מימוש המשכון בהוצאה לפועל מבית המשפט, ולא מראש ההוצאה לפועל (פס"ד מחוזי ב"ש 22.5.95 בר"ע 82/95). 186
- צו מניעה של בית המשפט לעריכת דיספוזיציה בבעלות על נכס מקרקעין אינו מונע פעולות בנכס שאין בהן העברה של זכות הבעלות או עריכת הסכם לגבי הבעלות, פעולות דוגמת גביית דמי שכירות מהנכס (החלטה מחוזי ת"א 16.9.07 בר"ע 1417/06). 192
- החלטה הסוקרת בהרחבה השיקולים השונים בדיון בבקשה לעיכוב מימוש משכנתא, כאשר מושם דגש מיוחד על השאלה האם החייב מתגורר בנכס אם לאו, בהקשר לשאלה האם ביצוע הליכי המימוש יגרום לחייב נזק בלתי הפיך אם לאו, כאשר בנסיבות המקרה הנדון החייב לא מתגורר בנכס והדבר היווה שיקול מכריע בהחלטה לדחות את בקשתו לעיכוב ביצוע (החלטה עליון 3333/07). 200
אינטרס ההסתמכות של רוכש פוטנציאלי מהכונס
דיון מקיף בשאלה, האם יש כלל אינטרס הסתמכות לרוכש פוטנציאלי שמתקשר עם הכונס בהסכם מכר המותנה באישור ראש ההוצאה לפועל ו/או בית המשפט. קביעה שלא קיים אינטרס כזה, וגם אם קיים, הרי שהאינטרס הנוגד של החייב למיקסום התמורה גובר (פס"ד מחוזי ת"א 16.3.06 בר"ע 2437/05). 34
דוגמא לנוסח הסכם פשרה לפריסת חוב כספי
הנוסח צורף לפס"ד עליון (פס"ד עליון 31.10.05 ע"א 3428/05). 47
הליכים מקבילים של מימוש משכנתא ותביעה כספית
- בימ"ש קובע, כי הליך הוצאה לפועל של מימוש משכנתא לא מהווה "תובענה" ע"פ חוק ההתיישנות ולכן נקיטתו לא עוצרת את מירוץ ההתיישנות, ולכן על בעל משכון שחושש שהליך מימוש המשכון לא יביא לגביית מלוא החוב לנקוט במקביל להליכי ההוצאה לפועל גם בהליך משפטי של תביעה כספית, שאחרת עילת התביעה עלולה להתיישן. יצוין, כי במקרה הנדון הליכי מימוש המשכנתא בהוצאה לפועל לא הניבו כל גביה (עקב התנגדויות והליכים שונים), ומשפנה הזוכה לתביעה הכספית, זו נדחתה בשל התיישנותה כאמור (פס"ד מחוזי ת"א 30.4.08 ע"א 3055/05). 259
התיישנות מימוש משכנתא
בית המשפט דוחה טענת זוכה, לפיה מועד פתיחת תיק למימוש משכנתא הינו רלוונטי למניין תקופת התיישנות טענות חייב נגד שטר המשכנתא (פס"ד מחוזי ת"א 12.8.07 ה"פ 1017/04). 195
